משכנתא לדירה ראשונה

אם אתם מתכננים לרכוש את הנכס הראשון שלכם, וכמו אצל מרבית האנשים גם לכם אין את ההון הראשוני המלא לכך. תצטרכו לקחת משכנתא לדירה ראשונה. ריכזנו לכם את כל המידע שאתם צריכים לדעת.

החיפוש אחר משכנתא לדירה ראשונה נחשב לצעד מרגש, אך מאתגר לא פחות. חשוב להגיע למעמד זה מוכנים עם כל המידע הדרוש, כי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר עבורכם ותדעו מהו תמהיל המשכנתא המדויק בשבילכם. אז כמה הון עצמי מחייבת המשכנתא? ואילו מסלולים קיימים? הכנו עבורכם את המדריך המלא למשכנתא לדירה ראשונה.

מהי משכנתא לדירה ראשונה?

משכנתא לדירה ראשונה היא בעצם הלוואה לטווח הארוך, הבנויה ממסלולים המרכיבים את תמהיל המשכנתא ומשמשים כאמצעי מימון לרכישת נכס למגורים. משכנתה לדירה ראשונה רלוונטית עבור כל מי שאין בבעלותו את סכום הדירה המלא בעת הרכישה. כאשר לוקחים משכנתא לדירה ראשונה, הבנק מתייחס לדירה המיועדת לרכישה, בתור ערובה כנגד החזרת ההלוואה.

מהו גובה המשכנתא לדירה ראשונה?

בתהליך משכנתא לדירה ראשונה, ניתן לקבל מהבנק מימון המגיע עד ל-75% ממחיר הנכס. את ה-25% הנוספים יש להשלים עם הון עצמי, ככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר כך ניתן יהיה לקחת משכנתא באחוז מימון נמוך יותר. חברות חוץ-בנקאיות יכולות להציע מימון המגיע לעד כ-90% משווי הנכס במקרים מסוימים, אך גובה הריבית יהיה בהתאם.

כיצד גובה המשכנתא משפיע על אחוז הריבית?

קיים קשר בין גובה המשכנתא לאחוז הריבית שתתקבל; ככל שגובה המימון יהיה גבוה יותר כך הריבית תגדל בהתאם. לדוגמה משכנתא המגיעה לעד 45% מימון מערך הנכס תהיה מלווה בריביות נמוכות, בעוד משכנתא המגיעה ל-45% מימון ועד 60% מימון תביא עמה לרוב ריביות רגילות, בעוד משכנתא המגיעה לכ-60% מימון ומעלה תהיה מלווה בריביות גבוהות באופן יחסי.

האם יש הבדל בין משכנתא לדירה ראשונה לבין משכנתא לדירה שניה?

לקיחת משכנתא לדירה ראשונה מביאה איתה מספר תמריצים, אשר לא באים לידי ביטוי במעמד של לקיחת משכנתא עבור דירה שניה. דירה שנייה, או במילים אחרות "דירה להשקעה" מגיעה לאחר שלרוכשים העתידיים כבר קיים נכס ראשון, אשר לרוב מלווה במשכנתא. לכן, גובה המשכנתא שניתן יהיה לקבל במעמד רכישת דירה ראשונה עומד על כ-75% מימון מהבנק, בעוד עבור דירה שנייה הבנק מאפשר לקחת משכנתא בגובה 50% מימון בלבד משווי הנכס, לכל היותר. בנוסף, ברכישת דירה ראשונה ישנו פטור ממס רכישה (המגיע למספר אחוזים משווי הנכס) בעוד ברכישת דירה שנייה חובה לשלם מס רכישה החל מהשקל הראשון.

מה הן ההכנות לקראת משכנתא ראשונה?

ישנם מספר פרמטרים שחשוב לשים אליהם לב ולבוא מוכנים מראש למעמד הגשת הבקשה לקבלת משכנתא:
ביטוחים: בכדי לקבל משכנתא, חובה לרכוש שני ביטוחים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. את הביטוחים ניתן לעשות תחת כל חברה שתבחרו, אין זו חובה לרכוש את הביטוחים ישירות מהבנק.
הערכת שמאי: לפני שאתם מגישים בקשה לקבלת משכנתא תצטרכו להראות מסמכים המעידים על שווי הנכס, לכן מומלץ לקחת שירותים של שמאי מקצועי שיגיע ויבחן את שווי הנכס.
הגשת בקשה לאישור עקרוני: בתחילת הליך הבקשה תצטרכו להגיש מספר מסמכים (ידנית או אונליין), כמו למשל תעודת זהות, תעודת זכאות ממשרד השיכון במידה ויש, חוזה עבור רכישת הדירה, פירוט חשבון הבנק בשלושת החודשים האחרונים ופירוט אודות נכסים פיננסיים במידה ויש ברשותכם. במקרה שהנכם עצמאיים, תצטרכו לצרף דו"חות מפי רואי חשבון לרשויות המס המעידים על המצב העסקי שלכם. לאחר כל אלה, תוכלו לקבל את האישור העקרוני ולהמשיך בתהליך (האישור העקרוני אינו מהווה כאישור סופי לקבלת המשכנתא).
חישוב החזרים: לפני שאתם מגישים את הבקשה, חשוב מאוד לוודא שאתם יודעים בדיוק איזה סכום תוכלו להחזיר בכל חודש מבלי שזה יפגע לכם באופן משמעותי בכיס. מומלץ לחשב את כל ההכנסות וההוצאות, כולל העתידיות. החזרי המשכנתא עלולים ללוות אתכם לאורך שנים, לכן חשוב לקחת כל פרמטר בחשבון.

מונחים שצריך להכיר לפני לקיחת משכנתא לדירה ראשונה

משכנתא: הלוואה הניתנת על ידי הבנק או הגוף המממן, לצורך רכישת נכס נדל"ני.
אחוז מימון: היחס בין ההלוואה לשווי הנכס, המעיד על סכום המשכנתא שתתקבל.
אישור עקרוני להלוואה: אישור שמונפק על ידי הבנקים למשכנתאות, הוא מהווה כאישור ראשוני להענקת ההלוואה לאחר הגשת המסמכים הרלוונטיים. האישור העקרוני מפרט את סכום ההלוואה, אחוז המימון, מסלולי ההלוואה וגם את שיעורי הריביות. מדובר בעצם בצעד הראשון בתהליך נטילת משכנתא ראשונה. המסמכים אותם יש לצרף על מנת לקבל אישור עקרוני להלוואה הם: תלושי שכר, פירוט חשבון בנק, מידע על הלוואות קיימות, מסמך המעיד על רכישת הנכס ועוד, על פי כל אלה יחליט הבנק או הגוף המממן האם לאשר או לדחות את הבקשה.
ביטוח משכנתא: נטילת משכנתא מחייבת רכישת ביטוח משכנתא, הביטוח עצמו כולל ביטוח חיים וביטוח משנה. מדובר באחד הביטחונות של הבנק או הגוף המממן במידה ויחול נזק לנכס הממושכן והערך שלו ירד בצורה משמעותית, או לחילופין אם הלווה יהפוך לחדל פירעון ולא יהיה מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא.
מחזור משכנתא: מדובר בתהליך בו הלווה מחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, המביאה עמה תנאים טובים יותר מקודמתה. השיפור בתנאים יכול לבוא בצורת הוזלת הריביות ותודות לכך יוכל הלווה ליהנות מהחזרים חודשיים בסכומים קטנים יותר ואף מקיצור תקופת המשכנתא. לכן, מומלץ לערוך סקר שוק אחת לכמה שנים ולוודא האם קיימת הצעה טובה יותר עבורכם למשכנתא הקיימת.

איך בוחרים תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא שילוב של מספר מסלולי משכנתא המרכיבים יחד הלוואה אחת, כאשר כל מסלול עומד בפני עצמו. כיום ההמלצה הרווחת היא ליצור תמהיל המשלב בין 3-4 מסלולים שונים, כאשר היתרון טמון באופן פיזור הסיכונים בין המסלולים השונים. הפיזור מקטין באופן משמעותי את חוסר הוודאות ומייצב את תשלומי המשכנתא ואת סכום ההלוואה. כאשר מחלקים את המשכנתא למספר מסלולים, היא הופכת לנשלטת ויציבה יותר, כלומר התשלומים לא משתנים בצורה קיצונית והסכום הכולל אינו תנודתי, מדובר ביתרון משמעותי משום שהתשלום החודשי הוא הפרמטר החשוב ביותר עבור לווי המשכנתא, וכל תנודה שלו מעלה עלולה לסכן את היכולת של הלווה לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים (נהוג שגובה ההחזר יהווה עד 25-33% מההכנסה של הלווה).

מסלול ריבית פריים

ריבית פריים זוהי ריבית הבסיס למתן הלוואות, היא מורכבת מריבית בנק ישראל פלוס מרווח קבוע של 1.5%. משכנתא בריבית פריים מציעה מספר יתרונות, ביניהם: חוסר רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן, אפשרות פירעון פשוטה, אופציה נוחה למחזור משכנתא ועוד. החיסרון הטמון במסלול זה הוא שהריבית עלולה להשתנות לאורך הזמן, מה שעלול לייקר את ההחזרים החודשיים.

מסלול משתנה צמודה

מדובר במסלול המציע ריבית צמודה למדד, אך בכל חמש שנים הריבית במסלול מתאימה עצמה למדד הנוכחי. לרוב, הלווים בוחרים לשלב את מסלול זה בכ-15% עד-25% מהתמהיל השלם. היתרון במסלול זה הוא שהוא מאפשר יציאה בכל 5 שנים ומלווה לרוב בריבית נמוכה באופן יחסי לשאר המסלולים.

מסלול קל"צ

זהו מסלול בריבית קבועה (קל"צ = קבועה לא צמודה), אשר מומלץ מאוד לצרף לתמהיל הכולל. השילוב המומלץ הוא של כ-25% עד 40% מהתמהיל המלא. היתרון המשמעותי של מסלול זה עומד על כך שההחזר החודשי יהיה קבוע לאורך שנים רבות, גם במידה והריבית במשק או המדד יעלו. מדובר במסלול המציע ודאות רבה וללא תנודתיות כלל. החיסרון במסלול הוא מעין תשלום "קנס" במידה ונרצה למחזר את המשכנתא.

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד

מסלול נוסף שעשוי להיות מותאם למשכנתא שלכם, הוא מסלול ריבית קבועה צמודת מדד. ההמלצה היא לשלב אותו בכ-10% עד 15% מהתמהיל המלא. היתרון המשמעותי שלו הוא קבלת ריבית זולה וקבועה, ביחס לריבית הקבועה המוצעת במסלולים שאינם צמודים, אך באותה נשימה החיסרון שלו הוא בהצמדה של הריבית למדד.

לסיכום, לקיחת משכנתא לדירה ראשונה מהווה כקפיצת דרך משמעותית בדרך לרכישת הבית הראשון שלכם, אך חשוב להכיר אותה ואת המסלולים שלה לעומק ולהבין כיצד להגיע למעמד זה מוכנים ומלווים בכל מה שצריך, כדי לא לבזבז זמן יקר וכסף.