סוגי משכנתאות

הסבר על מרכיבי תשלום המשכנתא (ריבית ומשך תקופה) , בחירת המשכנתא משתנה מאדם לאדם בהתאם לצרכים, תקופת התשלום והמחויבות החודשיות שלו. סוגי משכנתא: משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה/ משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה, משכנתא שאינה צמודת מדד בריבית קבועה, משכנתא שאינה צמודת מדד בריבית משתנה, משכנתא על בסיס ריבית הפריים (כמה סוגים), משכנתא צמודת מט"ח, עקום תשואות האג"ח. משכנתא לכל מטרה, הלוואת גישור. בכל סעיף יש לציין שיקולים/למי מתאים

כל מי שמתחיל בתהליך רכישת דירה באמצעות משכנתא נתקל במונח "תמהיל משכנתא". למעשה, מדובר בחלוקת סכום ההלוואה שתקבל בין מסלולי ריבית שונים, לכל אחד מהם מאפיינים ייחודיים מבחינת סוג הריבית ותקופת ההחזר. לפני שתבחרו את תמהיל המשכנתא המתאים לכם, חשוב להבין לעומק את המשמעות של כל אחד מסוגי הריביות המוצעות, תוך התחשבות בהיבטים הבאים:

• גמישות מחזור – האם ניתן לשנות את מסלול הריבית במהלך חיי המשכנתא? מהן העלויות הכרוכות בכך?
• נקודות יציאה – האם קיימות נקודות יציאה ממסלול מסוים ללא קנסות? מתי ניתן לבצע אותן?
• יציבות התשלום החודשי – האם סכום התשלום החודשי צפוי להיות קבוע או משתנה? מהם הגורמים העלולים להשפיע על יציבות התשלום?
• עמלות פירעון מוקדם – האם תידרשו לשלם עמלות במידה ותרצו לסיים את אחד המסלולים לפני תום תקופת ההחזר? מה גובה העמלות?

בחירת תמהיל משכנתא משפיעה ישירות על עלות המשכנתא לאורך זמן, על רמת הוודאות ועל הגמישות הפיננסית שלכם. כדאי להקדיש זמן ללמוד את ההשלכות של כל אפשרות לפני קבלת החלטה.

מרכיבי תשלום המשכנתא

תשלום המשכנתא החודשי מורכב משני מרכיבים עיקריים – קרן וריבית.
הקרן היא סכום ההלוואה שנותר להחזיר. תשלום הקרן מפחית את יתרת ההלוואה לאורך זמן.
הריבית היא תשלום עבור השימוש בהלוואה. גובה הריבית נקבע על ידי הבנק בהתאם למספר גורמים, ביניהם מסלול המשכנתא, תנאי השוק והפרופיל הפיננסי של הלווה (לווים בעלי הכנסה גבוהה והון עצמי משמעותי עשויים לקבל ריבית נמוכה יותר). הריבית משולמת באופן שוטף לאורך כל תקופת המשכנתא.
ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך תשלמו יותר ריבית.

סוגי משכנתא

להלן סקירה מקיפה של סוגי המשכנתאות הנפוצים, תוך התייחסות למאפייניהם, שיקולים רלוונטיים ולמי כל סוג מתאים:

1. משכנתא צמודת מדד: סכום ההלוואה וסכום ההחזר החודשי צמודים למדד המחירים לצרכן (מדד). משמעות הדבר היא שסכום ההחזר יעלה בהתאם לעליית המדד.
   צמודה בריבית קבועה – הריבית נקבעת בתחילת תקופת ההלוואה ואינה משתנה לאורך כל התקופה.
   צמודה בריבית משתנה – הריבית משתנה באופן תקופתי בהתאם לשינויים במדד ובתנאי השוק.
   יתרונות: ודאות לגבי סכום ההחזר החודשי לאורך תקופת ההלוואה.
   חסרונות: חשיפה לעליות עתידיות במדד, שעשויות להגדיל משמעותית את סך עלות המשכנתא.
2. משכנתא שאינה צמודת מדד סכום ההלוואה וסכום ההחזר החודשי נקובים בשקלים קבועים. משמעות הדבר היא שסכום ההחזר אינו מושפע מעליות המדד. זוהי משכנתא אשר מתאימה ללווים המעוניינים בוודאות לגבי סכום ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה, ואינם חוששים מפני שחיקה בשכרם הריאלי כתוצאה מעליית המדד. סוגים:
   אינה צמודה בריבית קבועה: הריבית נקבעת בתחילת תקופת ההלוואה ואינה משתנה לאורך כל התקופה.
   אינה צמודה בריבית משתנה: הריבית משתנה באופן תקופתי בהתאם לתנאי השוק.
   יתרונות: ודאות לגבי סכום ההחזר החודשי, הגנה מפני שחיקה בשכר הריאלי.
   חסרונות: חשיפה לעליות עתידיות בריבית, שעשויות להגדיל משמעותית את סך עלות המשכנתא.
3. משכנתא על בסיס ריבית הפריים הריבית נקבעת בהתאם לריבית הפריים, שהיא הריבית שגובה בנק ישראל מהבנקים המסחריים. ריבית הפריים משתנה באופן תכוף בהתאם להחלטות בנק ישראל. היא מתאימה ללווים צעירים עם יכולת החזר גבוהה וחוששים מפני עליות עתידיות בריבית קבועה.
   סוגים:
   משתנה: הריבית משתנה באופן תקופתי בהתאם לשינויים בריבית הפריים.
   קצובה: הריבית נקבעת לתקופה קצובה (לדוגמה, שנה) ולאחר מכן משתנה בהתאם לריבית הפריים.
   יתרונות: אפשרות לקבל ריבית נמוכה יחסית בתחילת תקופת ההלוואה.
   חסרונות: חשיפה משמעותית לתנודות בריבית הפריים, שעשויות להוביל לעליות חדות בתשלומי המשכנתא.
4. משכנתא צמודת מט"ח סכום ההלוואה וסכום ההחזר החודשי צמודים למט"ח זר (לדוגמה, דולר אמריקאי). מתאימה ללווים בעלי הכנסות צמודות מט"ח, או ציפיות לירידה בערך השקל לאורך זמן.
5. משכנתא לכל מטרה משכנתא זו ניתנת לכל מטרה, בין אם מדובר ברכישת דירה, שיפוץ, מימון רכישת רכב חדש, או כל מטרה אחרת. היא מתאימה ללווים הזקוקים למימון גמיש ואינם מוגבלים לשימוש בכספים לרכישת דירה בלבד.
   יתרונות: גמישות שימוש בכספים.
   חסרונות: ריבית גבוהה יחסית לעומת משכנתאות ייעודיות.
6. הלוואת גישור הלוואה זו ניתנת לפרק זמן קצר (לרוב עד שנה) ונועדה לגשר על פער זמני בין מכירת נכס לרכישת נכס חדש. היא מתאימה למוכרים של נכס הזקוקים למימון זמני עד למציאת קונה חדש.
   יתרונות: פתרון זמני למימון רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה.
   חסרונות: ריבית גבוהה יחסית ותנאי החזר נוקשים.

עקום תשואות האג"ח: עקום תשואות האג"ח הוא גרף הממחיש את התלות בין שיעור התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות לתקופת הפדיון שלהן. בשפה פשוטה יותר עקום התשואות מראה לכם כמה תקבלו עבור השקעה באגרות חוב ממשלתיות לתקופות זמן שונות. בדרך כלל, עקום התשואות עולה ככל שמשך הפדיון מתארך. הסיבה לכך היא שמשקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר עבור השקעה לטווח ארוך, כיוון שקיימת אי ודאות רבה יותר לגבי התשואה העתידית. עקום התשואות משמש ככלי חשוב להבנת מצב הכלכלה. שינויים בעקום התשואות יכולים להעיד על ציפיות המשקיעים לגבי העתיד, ועל מדיניות הריבית של הבנק המרכזי. מידע זה עשוי להשפיע על תמחור משכנתאות מסוימות. יועצי משכנתאות מקצועיים עשויים להתחשב בעקום תשואות האג"ח בעת בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית עבור לקוחותיהם.

להלן כמה מהפרשנויות האפשריות של שינויים בעקום התשואות:

• התיישרות עקום התשואות עשויה להצביע על האטה צפויה בצמיחה הכלכלית.
• השטחה של עקום התשואות עשויה להצביע על סיכון מוגבר למיתון.
• התללת עקום התשואות עשויה להצביע על ציפיות לצמיחה כלכלית חזקה.

חשוב לציין שעקום התשואות אינו כלי חיזוי מושלם. הוא משקף את ציפיות המשקיעים ברגע נתון, ויכול להשתנות במהירות בהתאם לשינויים בתנאים הכלכליים. לכן, חשוב להשתמש בעקום התשואות יחד עם נתונים כלכליים אחרים על מנת לקבל תמונה מלאה יותר של המצב הכלכלי.

בנוסף, חשוב לציין שקיימים סוגים שונים של עקומי תשואות, כגון עקום תשואות ממשלתי, עקום תשואות תאגידי ועקום תשואות בינלאומי. כל אחד מסוגי העקומים הללו משקף מידע שונה על שוק ההון ועל מצב הכלכלה.