משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת על ידי בנק או גוף פיננסי אחר בד"כ למימון רכישת דירה. זוהי הלוואה גדולה, לרוב מאות אלפי שקלים, ולכן היא נפרסת על פני תקופה ארוכה, לרוב 20-30 שנה.
איך עובדת משכנתא?
הלווה הוא אדם המעוניין לרכוש דירה. המלווה הוא בנק או גוף פיננסי אחר. סכום ההלוואה הוא סכום כסף הנדרש לרכישת הדירה, פחות הון עצמי של הלווה. הריבית היא תשלום עבור השימוש בכסף, נקבע כאחוז מסכום ההלוואה.תקופת ההלוואה היא משך הזמן שבו הלווה מחזיר את ההלוואה, כולל ריבית. הנכס הנרכש משמש כביטחון להחזר ההלוואה.
סיבות לקחת משכנתא
- רכישת דירה: הסיבה הנפוצה ביותר לקחת משכנתא היא למימון רכישת דירה. מחירי הדירות בישראל גבוהים מאוד, ולרוב האנשים אין את היכולת הכלכלית לרכוש דירה ללא הלוואה.
- שיפור תנאי הדיור: אנשים עשויים לקחת משכנתא כדי לשפר את תנאי הדיור שלהם, לדוגמה מעבר לדירה גדולה יותר, מעבר לדירה באזור מבוקש יותר או רכישת דירה חדשה במקום דירה ישנה.
- מימון שיפוץ: אנשים עשויים לקחת משכנתא כדי לממן שיפוץ נרחב בדירתם.
- השקעה: אנשים עשויים לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה להשקעה.
- מימון הוצאות אחרות: במקרים נדירים, אנשים עשויים לקחת משכנתא כדי לממן הוצאות אחרות, כמו הוצאות רפואיות או עסקיות.
הון ראשוני למשכנתא
הון ראשוני הוא סכום הכסף שחייבים להביא מהבית בעת רכישת דירה. סכום זה נקבע על ידי בנק ישראל והוא עומד כיום על 25% ממחיר הדירה עבור רוכשי דירה ראשונה. שתי סיבות עיקריות עומדות בבסיס גישה זו. הראשונה היא זהירות – הבנק מעוניין לוודא כי הרוכשים יהיו בעלי יכולת כלכלית להחזיר את ההלוואה, גם במקרה של ירידה בערך הדירה או התמודדות עם קשיים כלכליים. הסיבה השניה היא הגנה על הלקוחות – הבנק שואף למנוע מהלקוחות לקחת על עצמם הלוואה גדולה מדי, שתכניס אותם למצוקה כלכלית משמעותית. משמעות הדבר היא שעל מנת לרכוש דירה, עליכם להביא מהבית 25% ממחיר הדירה, ואת היתרה תוכלו לממן באמצעות משכנתא.
הלוואות להשלמת הון ראשוני
קיימות הלוואות מיוחדות המאפשרות להשלים את ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת דירה. הלוואות אלו נקראות "הלוואות להשלמת הון עצמי" או "הלוואות לזוגות צעירים". הלוואות אלו מאפשרות לרכוש דירה גם ללא הון עצמי משמעותי והן פותחות דלת לזוגות צעירים ולמשפחות צעירות. הסכנות בלקיחת הלוואות כאלו החודשי הגדלת סכום ההלוואה הכולל אשר גורם להגדלת ההחזר ובכך גם להגדלת הריבית שתשלמו ולכן לעיתים עשויות לגרום למצוקה כלכלית.
מסלולי משכנתאות
משכנתא היא הלוואה מיוחדת הניתנת לצורך רכישת דירה. לרוב היא מורכבת מ"תמהיל" של מספר מסלולים, שכל אחד מהם מאופיין בתנאים שונים:
ריבית: גובה הריבית משתנה בין המסלולים.
הצמדה: ניתן להצמיד את ההלוואה למדדים שונים, כמו מדד המחירים לצרכן (מדד), ריבית הפריים, דולר, או תשומות בנייה.
שינוי ריבית: תדירות שינוי הריבית יכולה להיות קבועה, חודשית, שנתית, חמש-שנתית, ועוד.
משך ההלוואה: נע בין 5 ל-30 שנים, בדרך כלל.
לוח סילוקין: קיימים לוחות שונים, כמו שפיצר, בוליט, וקרן שווה.
נקודות יציאה: מספר ההזדמנויות ומועדן לפרוע את ההלוואה באופן מוקדם.
בחירת המסלול המתאים לכם תלויה בגורמים רבים, כמו מצבכם הכלכלי, רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ותכניותיכם לעתיד.
איך מתבצע חישוב משכנתא
חישוב משכנתא מורכב ממספר גורמים עיקריים:
- סכום ההלוואה: סכום הכסף הנדרש עבור רכישת הדירה, פחות ההון העצמי שלכם.
- ריבית: תשלום עבור השימוש בכסף, נקבע כאחוז מסכום ההלוואה.
- תקופת ההלוואה: משך הזמן שבו אתם מחזירים את ההלוואה, כולל ריבית.
- מסלול משכנתא: תנאים שונים כמו סוג ההצמדה, תדירות שינוי הריבית, ולוח הסילוקין.
גורמים נוספים המשפיעים על חישוב משכנתא הם ביטוח חיים, ביטוח מבנה, עמלות פתיחת תיק ועמלות שינוי מסלול. יועץ משכנתאות יכול לחשב עבורכם את ההחזר החודשי תוך התחשבות בכל הגורמים הרלוונטיים.
איך לוקחים משכנתא – שלבים
- בדיקת יכולת החזר: ערכו בדיקה של הכנסות והוצאות ובררו מהו ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן. קחו בחשבון הוצאות עתידיות, כמו ילדים או לימודים.
- בחירת מסלול משכנתא: בחרו מסלול המתאים לצרכים ולמצבכם הכלכלי. מומלץ להתייעעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך. שימו לב לתנאים כמו ריבית, הצמדה, ולוח סילוקין.
- קבלת אישור עקרוני: פנו לבנק או גוף פיננסי, מלאו טופס בקשה למשכנתא וספקו מסמכים רלוונטיים כגון תלושי משכורת. קבלו אישור עקרוני, המפרט את תנאי המשכנתא.
- חתימה על חוזה משכנתא: לאחר חתימה על חוזה לרכישת דירה ערכו חוזה משכנתא עם הבנק.
- העברת כספים: הבנק יעביר את סכום ההלוואה למוכר הדירה ואתם תעבירו לו את תשלום ההון העצמי.
מה חשוב לקחת בחשבון לפני לקיחת משכנתא
לקיחת משכנתא היא בדרך כלל הדרך היחידה לממן רכישת דירה, ולכן חשוב לבחור אותה בצורה מושכלת. הדברים שחשוב לקחת בחשבון לפני לקיחת משכנתא הם:
- יכולת החזר: קבעו לעצמכם סכום להחזר חודשי שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן. עשו זאת ע"י עריכת בדיקה של ההכנסות וההוצאות שלכם. ההחזר החודשי לא צריך לעלות על 30%-20% מההכנסה הפנויה. זכרו שמשכנתא היא התחייבות לטווח ארוך, לרוב 20-30 שנה לכן כדאי לקחת בחשבון את תכניותיכם לעתיד, כמו רכישת דירה גדולה יותר, לימודים, הבאת ילדים לעולם או פרישה.
- הבנה והשוואה: ודאו שאתם מבינים את כל תנאי המשכנתא לפני החתימה על חוזה. השוו תנאי משכנתאות בבנקים וגופים פיננסיים שונים. אל תתביישו לשאול שאלות ולקבל הבהרות.
- בחירת מסלול משכנתא: התייעצו עם יועץ משכנתאות מוסמך ובחרו מסלול המתאים לצרכים ולמצבכם הכלכלי. יועץ מוסמך יכול לסייע לכם לבחור את מסלול המשכנתא המתאים לכם, לחשב את ההחזר החודשי הצפוי, ולהגן על האינטרסים שלכם.
- הון עצמי: ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תצטרכו לקחת פחות משכנתא. גובה ההון העצמי משפיע על גובה הריבית שתשלמו. קיימות הלוואות להשלמת הון עצמי, אך הן עשויות להגדיל את ההחזר החודשי.
- הוצאות נוספות: בנוסף להחזר החודשי, ישנן הוצאות נוספות הכרוכות בלקיחת משכנתא, כמו ביטוח חיים
ביטוח מבנה, עמלות פתיחת תיק ועמלות שינוי מסלול.
זכרו שזו אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות ביותר שתקבלו בחייכם. נקטו באחריות ופעלו בצורה מושכלת.
האם כדאי להיעזר ביועץ משכנתא
היעזרות ביועץ משכנתאות יכולה לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש. יועץ משכנתאות בעל ידע נרחב בתחום המשכנתאות ותנאי השוק. הוא יכול לעזור לכם להבין את ההבדלים בין המסלולים השונים, לבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכים ולמצבכם הכלכלי, ולחשב את ההחזר החודשי הצפוי. בנוסף הוא בעל ניסיון רב בעבודה עם בנקים וגופים פיננסיים. הוא יכול לנהל עבורכם משא ומתן מול הבנקים ולהשיג עבורכם תנאים טובים יותר.
יתרון חשוב של יועץ משכנתאות הוא ביכולתו לסייע לכם בעת שינויים משמעותיים בריביות. הוא יכול לעקוב אחר השוק ולעדכן אתכם לגבי שינויים בריביות. הוא יכול גם לבדוק עבורכם האם כדאי לכם לשנות את מסלול המשכנתא שלכם לאור השינויים בריביות.
לסיכום לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים של מרבית האנשים. לפני קבלת החלטה, חשוב לבצע מחקר מעמיק, להשוות תנאים בין גופים פיננסיים שונים ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך.