משכנתא הפוכה
מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה (ידועה גם כמשכנתא פנסיונית או משכנתא לגיל השלישי) היא הלוואה המיועדת ללווים בני 60 ומעלה, שהם גם בעלי נכס על שמם. במשכנתא הפוכה, הלווים ממשכנים את הנכס שבבעלותם תמורת סכום כסף גדול, שאמור להיות מוחזר לבנק לאחר פטירתם.
משכנתא הפוכה ידועה גם כמשכנתא פנסיונית או משכנתא לגיל השלישי
אחד המושגים הנפוצים בתחום ההלוואות והמימון הוא משכנתא הפוכה. למי שלא בטוח במה מדובר, נסביר כי משכנתא הפוכה הינה הלוואה המיועדת לבני הגיל השלישי, ונועדה לאפשר ללווים גישה לסכום כסף משמעותי, כאשר על פי רוב, המשכנתא תיפרע באמצעות מכירת הנכס רק לאחר שהלווים הלכו לעולמם. הלוואה זו מכונה משכנתא "הפוכה", משום שבעוד הלוואת משכנתא המיועדת לרכישת נכס חדש, משכנתא הפוכה היא משכנתא לכל מטרה, הניתנת כנגד משכון נכס קיים.
משכנתא הפוכה הופכת לפופולרית יותר ככל שעובר הזמן, והשוק הישראלי מתוודע יותר ויותר אל האפשרות הזו, היא מאפשרת לבני גיל הזהב ליהנות מהחיים בלי לדאוג כלכלית, שכן היא משפרת את איכות החיים ומספקת ביטחון כלכלי בשנים המאוחרות יותר. בכך היא מאפשרת ללווים לשמור על רמת חיים גבוהה, להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות ולסייע לבני משפחתם מבחינה כלכלית לכל מטרה, אפילו בעזרה לגיוס הון לרכישת דירה (עבור ילדיהם הבוגרים או הנכדים).
למי מתאים לקחת משכנתא הפוכה?
החיים לא עוצרים, ודברים ממשיכים לקרות לנו בכל גיל. לפעמים אלו דברים משמחים, כמו למשל כאשר אחד הילדים שלנו מתחתן, או כאשר הילד רוצה ללכת ללמוד בחו"ל, ואנחנו רוצים לעזור מבחינה כספית. לפעמים אלו דברים מורכבים יותר, כגון הליך רפואי אשר מצריך מאתנו סכום כספי גדול, שפשוט אין לנו אותו כרגע. ככל שמדובר בגיל השלישי, לרוב מדובר בלווים שכבר הפסיקו לעבוד, בין אם מפאת מצב רפואי שמונע מהם לעבוד, ובין אם פשוט משום שהגיעו לגיל פנסיה, וכאשר הם זקוקים לסכום כסף גדול, אין להם באופק יכולת לייצר הכנסה בכוחות עצמם. משום כך, אנשים בגיל השלישי לא פעם לוקחים משכנתא הפוכה: אם הלוואת משכנתא "רגילה" היא הלוואה של מימון לרכישת נכס, במשכנתא הפוכה, הלווים ממשכנים נכס קיים בבעלותם בתמורה לסכום כסף גדול. ההלוואה ניתנת לבעלי הנכס לכל מטרה, בין אם בסכום חד פעמי וגדול, ובין אם במספר פעימות.
לווים מבוגרים (מעל גיל 60 לצורך העניין), מתקשים לקבל הלוואות מהבנק, שלא לדבר על הלוואות משכנתא רגילות (הבנקים חוששים שהלווה יחלה או חלילה ילך לעולמו, בטרם תיפרע ההלוואה במלואה). לעומת זאת, הבנקים לרוב "יעדיפו" לתת הלוואות משכנתא הפוכה.
באופן עקרוני, ישנן שלוש אפשרויות עיקריות להחזר הלוואת משכנתא הפוכה:
לוח שפיצר: החזר חודשי קבוע, המורכב מקרן וריבית.
בלון חלקי: החזר חודשי אך ורק של הריבית (הקרן מוחזרת לאחר מותו של הלווה).
בלון מלא: דחיית כל התשלום, ריבית וקרן (עד לאחר מותו של הלווה).
התנאים למשכנתא הפוכה
כדי לקבל משכנתא הפוכה, הלווה צריך לעמוד במספר תנאים (חשוב לציין כי התנאים עשויים להשתנות בין מלווה למלווה; התנאים המפורטים כאן הם התנאים היותר שכיחים בשוק):
- גיל הלווה: לרוב מדובר בהלוואה מגיל שישים ומעלה. ככל שגיל הלווה גבוה יותר, כך המלווה ייטה לאשר הלוואה באחוז גבוה יותר על הנכס.
- בעלות מלאה של הלווה: כלומר ללא משכנתא קודמת בזמן על הנכס למלווה אחר, קל וחומר ללא עיקולים (יש לציין כי אם כבר קיימת משכנתא על הנכס, עדיין אפשר להשתמש בכסף שמגיע מהמשכנתא ההפוכה, לבצע פירעון פירעון ולסלק את המשכנתא הקודמת, אולם אין אפשרות לקחת משכנתא הפוכה כאשר יש משכון עומד על הנכס).
- הסכמת היורשים: נכון שמבחינה חוקית, ליורשי הנכס העתידיים אין שום זכות בנכס בזמן עסקת המשכנתא ההפוכה, אולם המלווה רוצה למנוע אפשרות של ערעור הסכם המשכנתא מצד היורשים, ומבקש לרוב להחתים את היורשים על כך שהם מסכימים לעסקה.
- שווי הנכס: שווי הנכס צריך להיות לפחות מיליון שקלים. יש לציין כי אחוז המימון על הנכס יהיה לרוב בטווח של 15%–50% (בכל מקרה, יש סכום מינימלי לכל מלווה, נניח לפחות רבע מיליון שקלים, לצורך קבלת משכנתא הפוכה).
יתרונות משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה הופכת לפופולרית יותר ככל שעובר הזמן, והשוק הישראלי מתוודע יותר ויותר אל האפשרות הזו, היא מאפשרת לבני גיל הזהב ליהנות מהחיים בלי לדאוג כלכלית, שכן היא משפרת את איכות החיים ומספקת ביטחון כלכלי בשנים המאוחרות יותר. בכך היא מאפשרת ללווים לשמור על רמת חיים גבוהה, להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות ולסייע לבני משפחתם מבחינה כלכלית לכל מטרה, אפילו בעזרה לגיוס הון לרכישת דירה (עבור ילדיהם הבוגרים או הנכדים).
חסרונות משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא אכן אפשרות טובה עבור לווים בגיל השלישי, אך חשוב להכיר גם את החסרונות הכרוכים בשימוש בה, להלן החסרונות העיקריים של משכנתא הפוכה:
- ריביות: ריביות המשכנתא ההפוכה גבוהות יותר מאשר ריביות למשכנתא לדיור רגילה.
- דמי ניהול ועלויות נלוות: העלויות הכרוכות במשכנתא דרך גופים חוץ-בנקאיים גבוהות יותר מאשר דרך הבנקים, אך לעיתים אין ברירה ולא ניתן לבצע זאת דרך הבנקים. עלויות אלו צריכות להילקח בחשבון כשהלווים בוחנים משכנתא זו.
- פירעון לאחר פטירה: כאשר הלווה ילך לעולמו, היורשים יצטרכו לפרוע את סכום המשכנתא והריבית המצטברת, מה שעלול להוביל למכירת הנכס כדי להשלים את החוב.
- הגבלות על הנכס: ברגע שהנכס משועבד לטובת משכנתא הפוכה, בעלי הנכס מוגבלים, כולל איסור על מכירתו או ירושתו עד להסדרת החוב מול הגוף המשעבד.
- פגיעה בקצבת ביטוח לאומי: קבלת סכום כסף גדול ממשכנתא הפוכה עשויה להשפיע על זכאות לקצבאות ביטוח לאומי או הטבות אחרות שניתנות על בסיס הכנסה (במידה ומקבלים את המשכנתא ההפוכה כקצבה חודשית ולא כסכום חד פעמי).
- מורכבות משפטית: ישנם חוקים ותקנות שונים המתייחסים למשכנתא הפוכה שיכולים להיות מורכבים להבנה, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא וגם עורך דין שמתמחה בתחום.
- השפעה על ירושה: מכיוון שהמשכנתא נפרעת לאחר הפטירה, ייתכן והיורשים יקבלו פחות מהנכס או יצטרכו למכור אותו על מנת לשלם את החוב, דבר שיכול להוביל לאובדן נכס משפחתי חשוב.
- שינויים בתנאי השוק: ירידת ערך הנכס בשוק הנדל"ן יכולה להוביל למצב שבו הנכס לא מכסה את גובה החוב, דבר שעלול להותיר את היורשים בחוב.
טבלת שיעור מימון מקסימלי במשכנתא הפוכה
להלן טבלה לשיעור המימון המקסימלי ביחס לגיל הלווה במשכנתא הפוכה:
| גיל | אחוז מימון |
|---|---|
| 60 | 15% |
| 61 | 16% |
| 62 | 17% |
| 63 | 18% |
| 64 | 19% |
| 65 | 20% |
| גיל | אחוז מימון |
|---|---|
| 66 | 21% |
| 67 | 22% |
| 68 | 23% |
| 69 | 24% |
| 70 | 25% |
| 71 | 26% |
| גיל | אחוז מימון |
|---|---|
| 72 | 27% |
| 73 | 28% |
| 74 | 29% |
| 75 | 30% |
| 76 | 31% |
| 77 | 32% |
| גיל | אחוז מימון |
|---|---|
| 78 | 33% |
| 79 | 34% |
| 80 | 35% |
| 81 | 36% |
| 82 | 38% |
| 83 | 39% |
| גיל | אחוז מימון |
|---|---|
| 84 | 41% |
| 85 | 42% |
| 86 | 44% |
| 87 | 45% |
| 88 | 47% |
| 89 | 50% |
דוגמאות משכנתא הפוכה
דוגמא ראשונה:
אדם בן 65, המחזיק בנכס בשווי 2,300,000 ₪ אשר לו קיימת יתרה לסילוק משכנתא בסך 250,000 ₪ ניתן יהיה לקבל כ20% משווי הנכס (460,000 פחות המשכנתא הקיימת 250,000 קרי 210,000 ₪).
דוגמא שנייה:
אדם בן 65, המחזיק בנכס בשווי 2,300,000 ₪ אשר לו קיימת יתרה לסילוק משכנתא בסך 100,000 ₪ ניתן יהיה לקבל כ20% משווי הנכס (460,000 פחות המשכנתא הקיימת 100,000 קרי 360,000 ₪).
דוגמא שלישית:
אדם בן 75, המחזיק בנכס בשווי 2,700,000 ₪ אשר לו קיימת יתרה לסילוק משכנתא בסך 600,000 ₪ ניתן יהיה לקבל כ30% משווי הנכס (810,000 פחות המשכנתא הקיימת 600,000 קרי 210,000 ₪).
דוגמא רביעית:
אדם בן 85, המחזיק בנכס בשווי 2,100,000 ₪ אשר לו אין משכנתא (נכס נקי משעבוד) ניתן יהיה לקבל כ42% משווי הנכס (882,000 פחות המשכנתא הקיימת 0 קרי 882,000 ₪).
כל צוות לימון חברים בהתאחדות יועצי המשכנתאות ומתמחים במשכנתא הפוכה לבני הגיל השלישי! אנו מציעים פגישת ייעוץ ראשונה ללא עלות, מזמינים אותך ליצור עמנו קשר עכשיו ונשמח לענות על כל שאלה!
שאלות ותשובות - משכנתא הפוכה
חסרונות משכנתא הפוכה
אחוז מימון נמוך - בעקבות המגבלה באחוז המימון במשכנתא הפוכה, לעיתים הפתרון אינו מספק והסכום אשר הבנק מאשר ומציע אינו מספיק לצורך הלווה.
שיתוף ויידוע היורשים בתהליך - כחלק מתהליך בחינת משכנתא הפוכה, הלווה מתבקש להציג תצהיר של היורשים, כי הם מודעים לביצוע המשכנתא ההפוכה (הבנק רוצה לוודא כי לא יהיו בעיות עם היורשים בעתיד).
רישום נכס - מתן משכנתא הפוכה מותנה ברישום נקי של הנכס, במקרים בהם לנכס יש חריגות בנייה, הגדרה של מבנה מסוכן, בעיות רישום בטאבו או במנהל – הדבר מצריך הסדרה.
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה באמצעות הבנק לחברת ביטוח?
כידוע כיום, ניתן לקחת משכנתא הפוכה באמצעות הבנק או באמצעות חברת ביטוח (למשל: כלל, הפניקס, הראל, איילון, מנורה וכו'). להלן ההבדלים העיקריים בין בנק לחברת ביטוח:
- הריבית בחברות הביטוח יותר יקרה מהבנקים.
- הבנקים נדרשים לעמוד ברגולציה של בנק ישראל ולכן ייבדקו יכולת החזר של הלווים את מטרת המשכנתא (בניגוד לחברת הביטוח שאינה כפופה לבנק ישראל).
- קיימות עלויות נלוות בחברת הביטוח (דמי פתיחת תיק, שכ"ט עורך דין וכו')
מאיזה גיל ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
ניתן לקבל משכנתא הפוכה מגיל 60 וככל שהגיל עולה, כך גם אחוז המימון עולה גם כן, למשל:
- בגיל 60 ניתן לקבל כ15% משווי הנכס.
- בגיל 65 ניתן לקבל כ20% משווי הנכס.
- בגיל 70 ניתן לקבל כ25% משווי הנכס.
- בגיל 75 ניתן לקבל כ30% משווי הנכס.
- בגיל 80 ניתן לקבל כ35% משווי הנכס.
- בגיל 85 ניתן לקבל כ42% משווי הנכס.
- בגיל 90 ניתן לקבל כ50% משווי הנכס.
הערה חשובה לעניין שני בני זוג המחזיקים בנכס, במידה ואחד מבני הזוג עומד בתנאים של משכנתא הפוכה, אך בן הזוג השני הוא מתחת לגיל 60 הדבר יהיה נתון לשיקול דעתו של הבנק.
כמה כסף ניתן לקבל במשכנתא הפוכה?
במידה וקיימת משכנתא על הנכס, ראשית כל יש לפרוע ולסלק אותה. אחוז המימון שניתן לקבל הוא בהתאם לגיל הלווה בנוסף להפחתה של המשכנתא הקיימת:
דוגמאות:
- אדם בן 65, המחזיק בנכס בשווי 2,800,000 ₪ אשר לו קיימת יתרה לסילוק משכנתא בסך 500,000 ₪ ניתן יהיה לקבל כ20% משווי הנכס (560,000 פחות המשכנתא הקיימת 500,000 קרי 60,000 ₪).
- אדם בן 70, המחזיק בנכס בשווי 2,800,000 ₪ אשר לו קיימת יתרה לסילוק משכנתא בסך 200,000 ₪ ניתן יהיה לקבל כ25% משווי הנכס (700,000 פחות המשכנתא הקיימת 200,000 קרי 500,000 ₪).
ניתן לקבל משכנתא הפוכה מגיל 60 וככל שהגיל עולה, כך גם אחוז המימון עולה גם כן, למשל:
- בגיל 60 ניתן לקבל כ15% משווי הנכס.
- בגיל 65 ניתן לקבל כ20% משווי הנכס.
- בגיל 70 ניתן לקבל כ25% משווי הנכס.
- בגיל 75 ניתן לקבל כ30% משווי הנכס.
- בגיל 80 ניתן לקבל כ35% משווי הנכס.
- בגיל 85 ניתן לקבל כ42% משווי הנכס.
- בגיל 90 ניתן לקבל כ50% משווי הנכס.
אולי יעניין אותך גם
משכנתאות בתקופות משבר כלכלי
מה משפיע על הריבית בישראל
ההבדל בין משכנתא בריבית קבועה לריבית משתנה
משכנתא ומיסוי – כל מה שצריך לדעת
השוואת משכנתאות בנקאיות מול משכנתאות חוץ בנקאיות
מועדי עדכון הריביות בישראל והשפעתם על נוטלי המשכנתאות
השפעת האינפלציה על משכנתאות
הבדלים בין סוגי הריביות במשכנתאות בישראל
המסמכים הדרושים ללקיחת משכנתא בישראל
הבדלים בין משכנתאות שונות בישראל
מדוע לקבל ייעוץ למשכנתא הפוכה בלימון?
הממליצים שלנו
זכינו במחיר למשתכן, והיה חסר לנו הון עצמי, לא רצינו לפספס את ההזדמנות ופנינו ללימון, הצליחו להוציא לי מימון יותר גבוה עם עזרה מההורים שלא היה להם כסף נזיל אבל בעזרת משכנתא הפוכה כן יכלו לסייע וברוך השם בחרנו דירה!
רצינו לבדוק איך אפשר לעזור להורים לקבל הכנסה חודשית מהדירה. בעזרת ייעוץ של לימון למשכנתא הפוכה קיבלנו קצבה חודשית שמסייעת להם לכל הצרכים. כמובן שליוו אותנו בצורה נעימה שלב אחרי שלב והביאו לנו הצעות ממקומות שונים. תודה רבה אלופים!
רציתי לעזור לילדים שלי ברכישת דירה, פניתי ללימון, פרסו בפניי את האפשרויות שיש לי, הסבירו לי מה המשמעות של המשכנתא הפוכה, כמה אני יכולה לקבל. ליוו אותי בכל התהליך בצורה נעימה ומקצועית. תודה רבה לכם. אמליץ בחום.
רצינו להגדיל את המרפסת אצל ההורים, בדקנו בבנק הלוואה וההחזרים היו גבוהים מאוד. פנינו ללימון, והיועץ הקשיב לצרכים של ההורים, הציע להם משכנתא הפוכה, עם פריסה נוחה, בהחזרים חודשיים שפויים. הסביר בדיוק מזאת המשכנתא הזו. תודה לכם.
מדוע לקבל ייעוץ למשכנתא הפוכה בלימון?
נבחרת הלימונים המנצחת שלנו
כוח מיקוח מול הבנקים
ליווי בתהליך ומציאת פתרונות
ייעוץ משכנתא הפוכה שסוחט בשבילך תוצאות!
רוצה לחסוך בתשלום הריבית לבנק? ייעוץ ראשוני ללא תשלום!
עם מי אנחנו עובדים
