גרירת משכנתא

גרירת משכנתא יכולה להיות פתרון משתלם עבור אנשים המעוניינים למכור את דירתם ולרכוש דירה חדשה, תוך שמירה על תנאי המשכנתא הקיימת.

מה זה גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא תהליך המאפשר לכם להעביר את המשכנתא הקיימת שלכם מנכס אחד לנכס אחר. משמעות הדבר היא שהשעבוד, שרשום לטובת הבנק להבטחת החזר ההלוואה, עובר מהדירה הקיימת לדירה החדשה, וסכום המשכנתא שנותר לכם לשלם עובר לנכס החדש באותם תנאים ומסלולים, ועד תום התקופה שחתמתם במקור. לפני קבלת החלטה, חשוב לבחון את כל האפשרויות העומדות בפניכם ולשקול את היתרונות והחסרונות של גרירת משכנתא.

השלבים העיקריים בתהליך גרירת משכנתא

1. בדיקת זכאות: עליכם לפנות לבנק ולבדוק האם אתם זכאים לגרירת משכנתא. הבנק יבחן את נתוניכם הפיננסיים, את ערך הנכס הנוכחי והחדש, ותנאי המשכנתא הקיימת.
2. הערכת שווי הנכס: שמאי מטעם הבנק יעריך את שווי הנכס החדש.
3. חתימה על הסכם חדש: לאחר אישור הבנק, תחתמו על הסכם חדש הכולל את תנאי המשכנתא עבור הנכס החדש.
4. רישום שעבוד: הבנק ירשום שעבוד על הנכס החדש לטובתו.

יתרונות גרירת משכנתא

לגרירת משכנתא יתרונות רבים כשהמרכזי שבהם הוא שמירה על תנאי ריבית טובים – במקרים רבים, ניתן לשמור על תנאי המשכנתא הקיימת, גם אם הריבית בשוק עלתה מאז נטילת המשכנתא. גרירת משכנתא יכולה לחסוך לכם בעלויות ריבית ועמלות, בהשוואה לקבלת משכנתא חדשה. בנוסף גרירת משכנתא היא תהליך פשוט יחסית, בהשוואה לתהליך קבלת משכנתא חדשה.

חסרונות גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא לא תמיד אפשרית, לא כל הבנקים מאפשרים גרירת משכנתא. סכום ההלוואה שניתן לגרור מוגבל בדרך כלל לערך הנכס החדש. ייתכן שתצטרכו להביא הון עצמי נוסף, אם ערך הנכס הנוכחי נמוך מערך הנכס החדש.

הון ראשוני למשכנתא

תקנות בנק ישראל מחייבות רוכשי דירות להציג הון עצמי לפני קבלת משכנתא. זהו הסכום שאתם מביאים מהבית לצורך רכישת דירה. הוא מהווה את ההפרש בין מחיר הדירה לבין סכום המשכנתא שתקבלו מהבנק. הגישה הזו נובעת משני טעמים עיקריים: הראשון הוא שמרנות. הבנק רוצה להבטיח שהרוכשים יהיו בעלי יכולת כלכלית להחזיר את ההלוואה, גם במקרה של ירידת ערך הדירה או קשיים כלכליים. בנוסף הבנק רוצה למנוע מהלקוחות לקחת על עצמם הלוואה גדולה מדי, שתעמיד אותם בסיכון כלכלי משמעותי.

גובה ההון העצמי הנדרש תלוי במספר גורמים, ובהם סוג הדירה. עבור דירה ראשונה תצטרכו להביא 25% מערך הדירה. עבור דירה שנייה תצטרכו להביא 30% מערך הדירה. עבור דירה להשקעה תצטרכו להביא אתכם 50% מערך הדירה. ייתכנו הקלות בדרישות ההון העצמי במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה. כמו כן ייתכנו דרישות שונות לגבי הון עצמי באזורים שונים. בנוסף הבנק יבחן את נתוניכם הפיננסיים, כמו הכנסות, הוצאות ודירוג אשראי, ויכול להשפיע על גובה ההון העצמי הנדרש.

האם אפשר לגרור משכנתא מדירה ראשונה שהיו בה הטבות?

לעתים, רוכשי דירה ראשונה זכאים לקבל הטבות ממשלתיות כמו מענקים או משכנתא לזכאים. רבים שואלים האם ניתן לגרור את ההטבות הללו לדירה חדשה. התשובה היא חיובית! ניתן לגרור משכנתא שניתנה כסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון לרכישת הדירה הראשונה. עם זאת, חשוב לשים לב לכמה נקודות:

• גרירת משכנתא לזכאים כפופה לקריטריונים שקבע בנק ישראל.
• ייתכן שסכום הסיוע שניתן לגרור יהיה נמוך מסכום הסיוע המקורי.
• תנאי ההלוואה, כמו ריבית ותקופת ההחזר, עשויים להשתנות במעבר מיישוב ליישוב.

כיצד מתבצעת גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא תהליך שבו מעבירים את יתרת ההלוואה מנכס אחד לנכס אחר. תהליך זה יכול להיות שימושי עבור אנשים המעוניינים למכור את דירתם הנוכחית ולרכוש דירה חדשה תוך שמירה על תנאי המשכנתא הקיימת. ישנם שני מצבים עיקריים:

1. דירה חדשה שכבר רכשתם: בשלב הראשון תצטרכו לקבל אישור עקרוני מהבנק המלווה. בשלב השני תצטרכו להעביר מסמכים רלוונטיים, כמו חוזה רכישה ודף נכס. בשלב הבא תצטרכו לבצע שינוי רישום הנכס במשכנתא. לבסוף תבצעו העברת כספי המשכנתא לנכס החדש.
2. דירה שעדיין לא רכשתם (במקרה של מכירה לפני קניה): גם במקרה שמצאתם קונה לדירה הישנה אבל עוד לא מצאתם דירה חדשה ניתן לבצע גרירת משכנתא, אך התהליך יהיה מעט יותר מסובך. במקום שהמשכנתא תיגרר ישירות לדירה החדשה, היא תיגרר לפיקדון זמני בבנק. איך זה עובד? תחילה, תצטרכו לבקש אישור עקרוני מהבנק ולספק לו את כל המסמכים הנדרשים. לאחר קבלת האישור, הבנק יפתח עבורכם פיקדון חדש אליו תיגרר המשכנתא. תמשיכו לשלם את תשלומי המשכנתא כרגיל, אך הכסף יועבר לפיקדון במקום לשמש לרכישת דירה חדשה. ייתכן ותצטרכו להוסיף 5-10% מערך המשכנתא כביטחון לבנק.

לאחר שתמצאו דירה חדשה, תוכלו להשתמש בכספים שנצברו בפיקדון כדי לרכוש אותה. הבנק ישעבד את הדירה החדשה לטובתו. כאמור גרירת משכנתא לפיקדון זמני עשויה להיות מורכבת יותר מגרירת משכנתא ישירות לדירה חדשה.

מתי מומלץ לגרור משכנתא לנכס אחר?

גרירת משכנתא לנכס אחר עדיף לעשות בשלבים מתקדמים של רכישת דירה חדשה שכן גרירת משכנתא עשויה להיות מורכבת יותר מלקיחת משכנתא חדשה ובנוסף ייתכנו עמלות נוספות עבור גרירת משכנתא.

דוגמא לגרירת משכנתא כאשר בבעלותכם דירה בשווי של מיליון וחצי ש"ח

שווי הדירה הנוכחית: 1.5 מיליון שקלים
סכום המשכנתא הנותר: 500 אלף שקלים
מחיר הדירה החדשה: 2 מיליון שקלים
הון עצמי נוסף: אין

אפשרויות

אפשרות 1: מכירת הדירה, סילוק המשכנתא ולקיחת משכנתא חדשה.

• מכירת הדירה ב-1.5 מיליון שקלים.
• סילוק המשכנתא בסך 500 אלף שקלים.
• נותרו מיליון שקלים.
  לקיחת משכנתא חדשה בסך מיליון שקלים לרכישת הדירה החדשה.

אפשרות 2: גרירת המשכנתא ולקיחת משכנתא משלימה.

• מכירת הדירה ב-1.5 מיליון שקלים.
• גרירת המשכנתא בסך 500 אלף שקלים לדירה החדשה.
• נותרו 500 אלף שקלים.
• לקיחת משכנתא משלימה בסך 500 אלף שקלים לרכישת הדירה החדשה.

לסיכום גרירת משכנתא יכולה להיות דרך מצוינת לחסוך כסף, אך חשוב לבחון את כל האפשרויות ולקבל החלטה מושכלת. יועץ משכנתאות מוסמך יוכל לסייע לכם בתהליך וללוות אתכם לאורך כל הדרך.