עלות מחזור משכנתא

הכדאיות במחזור משכנתא מושפעת משכרו של יועץ המשכנתא, מהחיסכון בעלות הכוללת של המשכנתא, מגובה העמלות שנצטרך לשלם בעת פירעון מוקדם של המשכנתא ועוד. יועץ משכנתא הוא האיש שאמור לבדוק את העלויות בצורה מדויקת, ולפסוק האם יהיה זה כדאי מבחינתנו לבצע מחזור משכנתא.

מחזור משכנתא הינו מהלך כלכלי שמטרתו לחסוך לנו כסף בעלויות המשכנתא, או לכל הפחות לאפשר לנו התאמה של תשלומי המשכנתא ליכולת התשלום החודשית שלנו (ובכך לחסוך לנו כסף באופן עקיף). אם כך, כאשר אנו בודקים את הכדאיות של מהלך זה, עלינו כמובן לבדוק את התועלת במחזור המשכנתא, וכן את העלות של מחזור משכנתא. להלן כמה דברים שחשוב לדעת על העלות של מחזור משכנתא.

מחזור פנימי מול מחזור חיצוני

על מנת לוודא "שכולנו על אותו העמוד", נסביר שמחזור משכנתא הינו מהלך כלכלי, שבו אנו לוקחים משכנתא חדשה על מנת לסגור משכנתא קודמת, כאשר המטרה היא לשנות משהו בתנאים של המשכנתא הראשונה. ראשית, כדאי שתכירו שיש שני סוגים של מחזור משכנתא: מחזור פנימי מול מחזור חיצוני. מחזור פנימי הוא מחזור שנעשה באותו המוסד המלווה. כלומר, אם לקחנו משכנתא בבנק X, אנחנו משנים את התמהיל הקיים. מחזור חיצוני לעומת זאת, משמע סילוק המשכנתא הראשונה באמצעות לקיחת משכנתא ממלווה אחר.

חשוב לדעת שבנקים רוצים לשמר לקוחות, וחוששים שלקוחות יבצעו מחזור חיצוני בבנק אחר. לכן, בנקים מעודדים לווים לבצע מחזור פנימי (למשל, כאשר החזר המשכנתא מתייקר מאוד), מתוך חשש שהלקוחות "יברחו" לבנקים אחרים. מנגד, הם לא תמיד ימהרו לעשות זאת, ורצוי לקבל הצעה מבנק חיצוני, כדי לגרום לבנק שלכם "להתאמץ" עבורכם: מחזור משכנתא פנימי, משמע שהבנק כנראה ירוויח מכם פחות, משהו שבנקים לא מתלהבים ממנו במיוחד; עם זאת, הם יעדיפו להרוויח פחות מלאבד לקוח לטובת בנק אחר.

העלויות הנלוות למחזור משכנתא

כאשר אנחנו שואלים – "כמה עולה מחזור משכנתא" – צריך קודם לפרק את העלויות, ולראות ממה הן באמת מורכבות. העלות הכוללת של מחזור משכנתא מורכבת משלושה מרכיבים:

• עלויות מחזור חיצוני: חלק מהעלויות תלויות בצעד הכלכלי שנבחר. למשל, אם אנחנו בוחרים במחזור חיצוני, המשמעות היא לקיחת משכנתא ממלווה אחר. כאשר אנחנו לוקחים משכנתה חדשה, אנחנו צריכים לעבור שוב את כל תהליך המשכנתא, הכרוך כמובן בעלויות: עמלת פתיחת תיק, עלות שמאי, רישום בטאבו, לעשות ביטוח משכנתא בשנית ועוד. כלומר, ככל שאנחנו עושים מחזור משכנתא חיצוני, הדבר כרוך בהכרח בעלויות של משכנתא חדשה, על כל המשתמע מכך. עם זאת, עדיין יכול להיות משתלם לבצע מחזור חיצוני, ככל שההצעה של הבנק השני אטרקטיבית יותר מבחינת עלויות (היחס בין ההחזר לבין סכום ההלוואה קטן יותר).
• עמלות פירעון מוקדם: כאשר אנו לוקחים משכנתא חדשה כדי לסגור את הקודמת, אנחנו מבצעים מה שנקרא פירעון מוקדם של המשכנתא הראשונה. חלק מהעמלות הן יחסית זניחות, כגון עמלה תפעולית או עמלת היעדר הודעה מוקדמת (אם לא תתנו הודעה מוקדמת). עם זאת, יש עמלה המכונה "עמלת הפרשי היוון": תשלום עמלה זו נועד לפצות את הבנק בגין אובדן ההכנסה שהוא יחווה כתוצאה מפירעון מוקדם של המשכנתא (שהרי הריבית היא שנתית, ואם הבנק מפסיד שנים שלא תשלמו בהן משכנתא, אזי הוא מפסיד הכנסות מריבית). היות והעמלה הזאת מאוד גבוהה, חשוב לבדוק בעיקר את העלות שלה ביחס לכדאיות המחזור (הכלל הוא שככל שיתרת הקרן קטנה יותר, כך תשלמו פחות עמלת הפרשי ריבית. כלומר, ככל שאתם "קרובים לסוף חיי המשכנתא", כך הכדאיות למחזור גוברת בדרך כלל).
• עלות ייעוץ משכנתא: ככל שאתם פונים לייעוץ משכנתא חיצוני, ולא לוקחים יועץ משכנתא דרך הבנק, הדבר כרוך בשכר הטרחה של יועץ משכנתה.

האם אפשר לחסוך עלויות מחזור באמצעות יועץ משכנתא?

ניתן לבצע מחזור משכנתא באחת משתי דרכים; הדרך הראשונה היא לבוא לבנק שלכם, ולבקש ייעוץ משכנתה בבנק הניתן על ידי יועץ מטעם הבנק. אנו סבורים כי דרך זו אינה מומלצת: כאשר הייעוץ ניתן מטעם הבנק, הוא למעשה מנוגד במידה מסוימת לאינטרסים שלכם; זה כמו לשאול מוכר בחנות בגדים, אם כדאי לכם לקנות את הבגדים בחנות. משום כך, כאשר אתם מקבלים ייעוץ מטעם הבנק, אתם לא תדעו שאתם באמת מקבלים את הריביות הכי טובות, ושהמסלול שנבחר הוא באמת המסלול שמתאים לכם, שהרי לבנק יש אינטרס "לחלוב" מכם כמה שיותר כסף, גם במחזור משכנתא.

לעומת זאת, אפשר לקבל ייעוץ משכנתא מיועץ חיצוני. למרות שהייעוץ הזה אינו "בחינם" יועץ המשכנתא מטעמכם יעשה עבורכם בדיקת כדאיות מקיפה, ויבדוק לעומק מתי באמת כדאי לכם למחזר, ומתי לאו; כלומר, מתי החיסכון במשכנתא והרווח מהמחזור, עולה על כל העלויות אשר מנינו לעיל.