משכנתה הינה הלוואה לרכישת נכס, אולם משכנתא אינה נלקחת "כגוש אחד", אלא בצורת תמהיל של כמה מסלולי הלוואה בו זמנית המרכיבים אותה. תמהיל המשכנתא הוא קריטי: מדובר בדבר הכי חשוב שצריך לבדוק בעת לקיחת משכנתה, אפילו יותר מהשוואת ריביות. בחירת התמהיל הנכון עבורכם, היא הדרך הכי טובה להוזיל את עלויות המשכנתא מצד אחד, ולגדר את הסיכונים שלכם לאורך חיי המשכנתא מנגד. הנה כל מה שחשוב לדעת על תמהיל משכנתא.
המסלולים השונים בהלוואת משכנתה
בבחירת תמהיל משכנתה לווים סכום מסוים, כאשר הסכום הזה מורכב מתמהיל של מספר מסלולים של ריבית משכנתא. להלן המסלולים העיקריים האפשריים מהם ניתן להרכיב את המשכנתא שלכם.
- ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ): ריבית שתהיה קבועה לחלוטין לכל אורך חיי ההלוואה, כאשר גם קרן ההלוואה לא תהיה צמודה למדד. היות וזה המסלול הכי בטוח עבור הלווה, ונותן הכי הרבה ודאות בטווח הארוך, הוא גם יהיה לרוב יקר יותר, לפחות בתחילת ההלוואה.
○ יתרונות: מקנה ודאות גבוהה, לא צמוד למדד.
○ חסרונות: מסלול יקר יותר (כלל אצבע: ככל שמדובר בריבית קבועה, וככל שמדובר במסלול ללא הצמדה למדד, מדובר בשני פקטורים שמייקרים את ההחזר, בייחוד בהתחלה). כמו כן, החשיפה לעמלות פירעון מוקדם במסלול זה גבוה יותר. - ריבית קבועה צמודה (ק"צ): מדובר בריבית שאינה צמודה לריבית הפריים, אך הקרן של ההלוואה כן צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, הקרן יכולה לגדול, ככל שהמדד יעלה.
○ יתרונות: ריבית לא משתנה (מלבד ההצמדה למדד), יחסית זולה.
○ חסרונות: יקר לבצע פירעון מוקדם במסלול זה. חשיפה למדד (ההחזר צפוי לעלות לאורך זמן). - ריבית משתנה כל כמה שנים, לא צמודה (מק"צ): ריבית סטטית לתקופה מוגדרת, כאשר בכל תום תקופה, הריבית מתעדכנת. עם זאת, הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן לאורך חיי המסלול. כיצד נקבעת הריבית בכל תקופה? בהתאם לעוגן הריבית המוסכם (למשל: תשואות אג"ח בנק ישראל).
○ יתרונות: אפשרות לפירעון מוקדם של המסלול בכל כמה שנים ללא קנס, וכן אין הצמדה למדד.
○ חסרונות: מסלול יקר יותר (היות ולא צמוד מדד); סיכוי של עליית ריבית בכל עדכון תקופה. - ריבית משתנה כל כמה שנים, צמודה למדד: הריבית קבועה במשך תקופה מוגדרת מראש, נניח של שלוש או חמש שנים, כאשר בכל תום תקופה, הריבית מתעדכנת. כמו כן, הקרן צמודה למדד.
○ יתרונות: אפשרות לפירעון מוקדם בכל כמה שנים ללא קנס. לרוב מדובר בריבית נמוכה יחסית.
○ חסרונות: חשיפה למדד (ככל שההלוואה ארוכה יותר, כך סביר שהקרן תעלה). כמו כן, יש סיכוי לעלייה בריבית בעקבות העוגן. - מסלול פריים: מסלול צמוד לריבית הפריים (כאשר הקרן אינה צמודה למדד, מה שתורם לאטרקטיביות של המסלול). למי שלא יודע, ריבית הפריים, היא ריבית בנק ישראל, בצירוף מרווח קבוע של אחוז וחצי. לצורך העניין, אם ריבית בנק ישראל היא 4.5%, אז ריבית הפריים היא 6%. במשך שנים ארוכות (מאז 2008), ראינו תקופה היסטורית שבה ריבית הפריים הייתה נמוכה מאוד, ולכן ריבית הפריים הייתה אטרקטיבית מאוד. עם זאת, בשנים האחרונות ראינו עלייה בריבית הפריים, ומי שלקח משכנתה כאשר מסלול הפריים מהווה נפח גדול מן ההלוואה, מצא עצמו משלם החזרי משכנתה הרבה יותר גבוהים לאחר עליית הריבית.
○ יתרונות: בתקופות מסוימות ריבית נמוכה. ניתן לבצע מחזור הלוואה במסלול זה בעלות נמוכה.
○ חסרונות: חשוף מאוד לשינויים (בנק ישראל מעדכן את הריבית אחת לחודש וחצי). לאורך תקופה ארוכה של שנים, אין לדעת לאיזה כיוון תנוע הריבית. ניתן לקחת עד שני שליש מתמהיל המשכנתא במסלול זה. - עוגן מק"מ: מסלול ריבית משתנה כל שנה, צמודה לתשואת אג"ח בנק ישראל. לא צמוד למדד.
○ יתרונות: לא צמוד למדד. החזר ללא קנסות. מחיר נמוך יחסית.
○ חסרונות: משתנה כל שנה (בהתאם לריבית בנק ישראל). - מסלול מט"ח: משכנתא צמודה למטבע חוץ (דולר או אירו).
○ יתרונות: ריבית נמוכה יחסית. לרוב מתאים למי שמייצר הכנסות במטבע חוץ (וכך פחות חשוף לתנודות במטבע במשכנתא שלו). כמו כן, ניתן לבצע פירעון מוקדם בעלות נמוכה. כמו כן, היות ובנקים מרוויחים יותר במסלול הזה, שילוב מסלול מט"ח לעתים מאפשר להוזיל מעט את המסלולים האחרים.
○ חסרונות: ריבית משתנה (כל כמה חודשים). כמו כן, הקרן צמוד לתנודות מטבע (אם שער החליפין יעלה, ההחזר יעלה).
המסלולים נבדלים אחד מהשני בכל מיני פרמטרים, אולם השורה התחתונה היא כזאת: ככל שהסיכון נמוך יותר על ההלוואה, כך תשלמו יותר, וככל שהסיכון גבוה יותר, כך תשלמו פחות בהתחלה, אבל אולי תצטרכו לשלם יותר בעתיד. וזו, בזעיר אנפין, התורה כולה בבחירת תמהיל המשכנתא.
איך מתחילים להרכיב תמהיל משכנתא?
קודם כל, חשוב לדעת שאין דבר כזה "תמהיל המשכנתא הכי טוב". התמהיל "הכי טוב" הוא זה שהכי מתאים לכם. לצורך העניין, אתם יכולים לבחור את האופטימום של התמהיל הכי זול, אבל אם לא תוכלו לעמוד בו לאורך זמן, אז יצא שכרנו בהפסדנו. אז מה משפיע על בחירת התמהיל שלנו? מספר פרמטרים:
- הוראות סטטוטוריות: בנק ישראל מגדר במובן מסוים את הרכבת תמהיל המשכנתא שלנו. למשל, לפחות שליש (אפשר יותר) מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, הריבית יכולה להיות קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה (ק"צ).
- אורך המשכנתא: תקופת המשכנתא היא אחד הפרמטרים הכי משפיעים על בחירת התמהיל. מדוע? משום שככל שהמשכנתא ארוכה יותר, כך באים לידי ביטוי פרמטרים של היעדר ודאות. למשל, אם חלק גדול מהמשכנתא הוא בריבית משתנה וצמודה, אז אם הריבית תעלה והמדד יעלה, גובה ההחזר החודשי שלנו יעלה דרמטית לאורך זמן. כך הבנק מתמחר סיכונים ומסלולים: ככל שתיקחו משכנתא לטווח ארוך יותר, ויותר חשיפה למדד, כך הוא יהיה מוכן "לפרגן" לכם בעלויות נמוכות, משום שהוא יודע שלאורך זמן, המדד יעלה וההחזר החודשי יגדל.
- כוונה לבצע פירעון מוקדם: ככל שיש לכם היתכנות לבצע פירעון מוקדם, למשל על ידי ניצול של קרן השתלמות שתשתחרר, אופציות שיבשילו וכדומה, כך תוכלו לקחת מסלולי משכנתה המתומחרים גבוה, אך העלות של ביצוע פירעון מוקדם בהם היא נמוכה.
- אופן תשלום ההלוואה: הלוואות משכנתה לרוב משולמות בלוח שפיצר. כלומר, על פניו בעת לקיחת ההלוואה, המלווה מחלק את ההלוואה ל-X תשלומים שווים (לפני הצמדות ושינויי ריבית), אשר נפרסים לכל חודש מתקופת ההלוואה. עוד דבר שחשוב לדעת על לוח שפיצר, הוא שאמנם התשלומים שווים, אך בהתחלה מרכיב הריבית הוא מאוד דומיננטי לעומת הקרן, כאשר האיזון משתנה בהדרגה לאורך זמן. מכך נובע שבהתחלה אתם תשלמו המון ריבית, וכמעט לא תקזזו מהקרן. אולם היות והקרן צמודה למדד, עשוי להיות מצב שאתם תשלמו במשך הרבה זמן, ויתרת ההלוואה כמעט ולא תשתנה, היות והקרן לא קטנה (הריבית גם היא נובעת מן הקרן).
- יכולת ההחזר שלכם: ככל שיש לכם יכולת החזר גבוהה יותר, כך מוטב לבחור החזר חודשי גבוה יותר (הורדת השנים מקטינה את הסיכון לבנק, מה שמוריד את עלויות הריבית). ככל שאתם יודעים שצפויות לכם העלאות במשכורת או בהכנסות לאורך השנים, כך תוכלו להרשות לעצמכם לקחת סיכונים גדולים יותר. לעומת זאת, ככל שאתם יודעים שצפויות לכם הוצאות גדולות (למשל הרחבת המשפחה), כך יהיה מוטב להקטין סיכונים בבחירת תמהיל.
דוגמה למסלול משכנתה אפשרי
נניח ועסקינן במשפחה של זוג צעיר עם ילד אחד. הגבר מכניס 12,000 נטו בחודש, והאישה מכניסה 15,000 נטו בחודש. יחד יש להם הכנסה לתא משפחתי של 27,000 שקלים בחודש. אנחנו נמליץ להם שהמשכנתא שלהם לא תעבור את ה-35% לכל היותר מסך ההכנסה החודשית שלהם. כלומר, הם צריכים לבנות תמהיל שיביא להם החזר חודשי של 9,450 שקלים בחודש.
הזוג מעוניין לקנות בית ב-2.5 מיליון שקלים. יש להם הון עצמי של בערך מיליון שקלים, כלומר הם צריכים הלוואה של מיליון וחצי שקלים. המיליון וחצי הללו, צריכים להתפרס כך שההחזר החודשי יהיה בערך 9500 שקלים. אם נחלק את המיליון וחצי הללו לשלושה חלקים שווים של שליש פריים, שליש קל"צ ושליש משתנה כל 5 שנים לא צמודה, עם החזר של 9500 שקל, זה ייראה בערך כך:
סכום | מסלול | תקופה (חודשים) | ריבית מוערכת | החזר חודשי | החזר כולל |
500,000 | פריים | 240 | 5.25% | 3,369 | 808,613 |
500,000 | קל"צ | 270 | 5% | 3,088 | 833,842 |
500,000 | לא צמודה, משתנה כל 5 | 240 | 4.2% | 3,083 | 739,885 |
כלומר במצב כזה, נשלם סה״כ 9,540 לחודש במשך 240 חודשים, ואז 30 חודשים נוספים את מסלול הקל"צ. סה"כ על הלוואה של מיליון וחצי שקלים, נחזיר 2,382,340 שקלים, כלומר 1.59 על כל שקל שנלווה.
