הגשת בקשה למשכנתא עבור דירה שנייה בדרך כלל מעידה על מצב פיננסי טוב, המאפשר רכישת דירה להשקעה. אך חשוב להכיר בפרמטרים הנלווים ובשוני בין קבלת משכנתא עבור נכס ראשון לשני והלאה.
אם הגעתם למעמד בו אתם מחזיקים בדירה או בית בבעלותכם, ומעוניינים ברכישת נכס נוסף להשקעה, סביר להניח שתצטרכו להגיש בקשה לקבלת משכנתא לדירה שנייה. מדובר במעשה שמצריך הון ראשוני לא קטן, ועמידה במספר פרמטרים נוספים, בשונה מקבלת משכנתא עבור נכס ראשון. הכנו עבורכם את המדריך המלא למשכנתא עבור דירה שנייה.
מהי משכנתא לדירה שנייה?
כאשר יש בבעלותכם נכס, גם אם מדובר בנכס משועבד – ואתם מעוניינים לרכוש את הנכס השני שלכם, אם לצורך השקעה או בעבור ההורים/הילדים שלכם, אתם נחשבים לפי ההגדרה הבנקאית כ"קונים דירה להשקעה". במעמד של בקשה למשכנתא לדירה שנייה תוכלו לקבל מימון של עד כ-50% משווי הנכס, לפי הרגולציה הבנקאית. ישנן חלופות נוספות, כמו חברות חוץ בנקאיות המאפשרות לקיחת משכנתא לדירה שנייה באחוזי מימון גבוהים יותר, מכיוון שאינן כפופות לרגולציה של הבנק. בנוסף, במעמד רכישה של דירה שנייה יהיה עליכם לשלם מס רכישה החל מהשקל הראשון.
מה זה מס רכישה על רכישת דירה שנייה?
בכל שנה מתעדכנות מדרגות מס הרכישה, בהתאם לשיעור עליית המדד וכפי שנקבע בחוק מיסוי המקרקעין. על פי סעיף 9, אדם הרוכש דירת מגורים שנייה, יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
- 8% מס רכישה על חלק השווי של עד 6,055,070
- 10% מס רכישה על חלק השווי העולה על 6,055,070
מס הרכישה ישולם בתוך 60 יום מרגע החתימה על ההסכם לרכישת זכות בעלות על הנכס.
מה מומלץ לדעת לפני שלוקחים משכנתה לדירה שנייה?
לפני שמגישים בקשה לקבלת משכנתה לדירה שנייה חשוב יש לקחת בחשבון מספר תנאים הכרחיים.
הון עצמי
מכיוון שהרגולציה הבנקאית מאפשר לקיחת משכנתא לדירה שנייה בסכום של עד כ-50% משווי הנכס, המהלך מצריך הון עצמי העומד על כ-50% לפחות (מכיוון שישנן עלויות נוספות מלבד שווי הנכס). זה נכון שמשכנתא לדירה שנייה – בפרט ככל שהיא נלקחת מגופי מימון חוץ בנקאיים – יכולה להגיע לעתים אפילו עד כ-90% משווי הנכס. עם זאת, הריבית תהיה גבוהה יותר באופן משמעותי.
מס רכישה
מעבר להון העצמי ושווי הנכס, כאשר מדובר ברכישת דירה שנייה, יהיה עליכם מס רכישה החל מהשקל הראשון. במצטבר, מדובר בסכום לא קטן שחשוב לקחת בחשבון ולוודא כי הוא קיים אצלכם.
מטרות
כשאתם מתכוננים לרכוש דירה שנייה, חשוב להגדיר לעצמכם האם ברצונכם לקנות נכס לשם הכנסה פסיבית מיידית, או בעבור השקעה עתידית. החלטה זו תשפיע על תזרים המזומנים שלכם, ויכולה לאפשר לכם אפשרויות רבות יותר במידה ואתם מתכוונים לרכוש דירה שתניב לכם הכנסה שוטפת באופן מידי.
צפי לשינויים
חשוב לקחת בחשבון את ההיתכנות של מצבים שאינם בשליטתכם, כמו למשל גובה הריבית המשתנה, חודשים בהם הדירה תעמוד ריקה ללא שוכרים ועוד.
מהם התנאים לקבלת משכנתה לדירה שנייה?
בעיקרון ישנם ארבעה תנאים עיקריים שיש לעמוד בהם בכדי לקבלת משכנתה עבור דירה שנייה הראשון שבהם הינו סכום ההון העצמי; לפי הרגולציה של בנק ישראל, במצב של משכנתא לדירה שנייה, אחוז המימון המרבי מגיע לתקרת מימון של כ-50% משווי הנכס. התנאי השני הינו יחס ההחזר שלכם (היחס בין החזר ההלוואה להכנסה חודשית שלכם), כאשר במרבית הבנקים, היחס עומד על כ-40% מגובה הכנסת הנטו החודשית שלכם. חשוב לציין שבמקרה ותחליטו להשכיר את הדירה, התשלום בגין השכירות ישוקלל בשכר הנטו החודשי שלכם. התנאי השלישי הוא הרקע הפיננסי שלכם, בדגש על היסטורית האשראי.
בטרם אישור הבקשה יזמין המלווה סקירה אודות דירוג האשראי שלכם, ויבדקו את ההתנהלות שלכם עם אשראי לאורך השנים. התנאי הרביעי הוא רכישת ביטוח חיים וביטוח מבנה (שהינם חובה גם במעמד קבלת משכנתה על נכס ראשון). מטרת הביטוחים הללו, היא להבטיח את החזר תשלומי המשכנתא במקרה של פטירת הלווה, או לחילופין כאשר נגרם נזק משמעותי לדירה.
אילו אפשרויות מימון קיימות למשכנתא לדירה שנייה?
בנק
בבנק כפי שציינו מעלה, תוכלו לקבל מימון של עד כ-50% משווי הנכס, זאת משום שהבנק כפוף לרגולציה בנושא. במידה ואין בבעלותכם הון עצמי בגובה הנדרש, לא תוכלו לקבל משכנתא לדירה שנייה מהבנק.
חברות מימון חוץ בנקאיות
חברות מסוג זה יכולות להיות חברות ביטוח, חברות משכנתאות, חברות אשראי ועוד. היתרון שלהם מצוי בכך שאינן כפופות לרגולציה הבנקאית, ולכן מאפשרות קבלת משכנתא עבור דירה שנייה במימון המגיע עד לכ-90% במקרים מסוימים. על מנת לקבל מימון בסדר גודל כזה תוכלו להיעזר בשעבוד דירה קיימת ואפילו את הדירה העתידית.
מהם ההבדלים בין משכנתא לדירה ראשונה לבין משכנתא לדירה שנייה?
ריבית
כשלוקחים משכנתא לדירה ראשונה או שנייה בונים תמהיל הלוואה שכולל מגוון מסלולים, בחלקם תהיה ריבית משתנה ובחלקם ריבית קבועה. במרבית המקרים, הריביות המוצעות ללוקחי משכנתא ראשונה יהיו נמוכות יותר ביחס לשיעור הריבית על משכנתא לדירה שנייה, מכיוון שמדובר בדירה שנייה אשר מיודעת לרוב למטרת השקעה.
מס רכישה
במעמד קבלת משכנתא לדירה ראשונה אין צורך בתשלום מס רכישה, אך כאשר רוכשים דירה שנייה ואילך יש לשלם מס רכישה עד כ-60 יום מרגע חתימת ההסכם, החל מהשקל הראשון.
שיעור המימון
במקרים של קבלת משכנתא לדירה ראשונה, הרוכשים יוכלו לקבל מימון של עד כ-75% מהבנק. כאשר מדובר בקבלת משכנתא לדירה שנייה ניתן לקבל מימון בנקאי של עד כ-50% משווי הנכס, או במקרים בהם רכישת הדירה נעשית על מנת לשפר את תנאי המחיה של הבעלים, והם מעוניינים למכור את הדירה הקיימת – הם יוכלו לקבל מימון של עד 70% מהבנק. בשני המקרים, כאשר מדובר במימון הניתן על ידי חברות חוץ בנקאיות, שיעור המימון יכול להגיע עד 90% לכל היותר.
הליך בקשת משכנתא לדירה שנייה
התהליך עצמו מתבצע בדומה להליך קבלת משכנתה עבור דירה ראשונה, בתחילה יש להגיש בקשה לקבלת משכנתה לדירה שנייה אם אל מול הגופים הבנקאיים או באמצעות חברות מימון חוץ בנקאיות. לרוב מדובר בהליך שניתן לבצע אונליין. במהלך הגשת הבקשה יהיה עליכם למלא פרטים עקרוניים, כמו שווי הנכס, מצבכם הכלכלי וכו', לאחר מכן יתקבל אישור עקרוני (אינו האישור הסופי, הוא רלוונטי רק להמשך ההליך) או סירוב. במידה וקיבלתם אישור עקרוני, אתם עוברים לשלב הבא והוא שליחת אסמכתאות לגוף ממנו אתם מבקשים לקבל משכנתה לדירה שנייה, מבין המסמכים שתצטרכו להציג יהיו אסמכתאות להון עצמי, תלושי שכר במקרה של שכירים, שומת מס אחרונה במקרה של עצמאיים, נסח טאבו עדכני, חוזה רכישה של הנכס ועוד. לאחר שכל אלו מגיעים ליעד, תתאפשר פתיחת תיק וחתימה על מסמכי המשכנתא!
שאלות ותשובות
כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה?
לפי הרגולציה הבנקאית ניתן לקבל מימון של עד כ-50% משווי הנכס. כאשר החברות החוץ בנקאיות מאפשרות אחוזי מימון גבוהים יותר, אשר יכולים להגיע עד לגובה של כ-90%.
מה ההבדל בין משכנתא לדירה ראשונה מדירה שנייה?
ההבדלים המשמעותיים הם גובה הריבית (אשר גבוהה יותר במשכנתא לדירה שנייה), שיעור המימון שניתן לקבל מהבנק (במשכנתא ראשונה ניתן לקבל עד 75% ובמשכנתא שנייה עד כ-50%), ומס רכישה אשר מחייב תשלום נוסף בעבור רכישת דירה שנייה.
האם תהליך קבלת משכנתה לדירה שניה קל יותר מאשר דירה ראשונה?
ההליך עצמו דומה דומה מאוד, אך במעמד קבלת משכנתה לדירה שנייה ניתן לשעבד את הנכס הקיים לצורך ערבון, ובכך להוזיל את גובה ההלוואה מהבנק או מהגופים החיצוניים.
