משכנתא לנכס מסחרי

כדי להבין את הנושא של משכנתא לנכס מסחרי, נשווה אותה לעסקת משכנתא למגורים. כאשר מדובר על משכנתא למגורים, אחוז המימון המינימלי (ההון העצמי הנדרש) שנקבע בחוזר על ידי בנק ישראל הוא כ-25%. במשכנתא לנכס מסחרי אין הוראה כזאת. משום כך, בנקים מאפשרים אחוז מימון לנכס מסחרי על פי מדיניות פנימית שלהם. בפועל, אחוז המימון הממוצע שבנקים מאפשרים הוא בערך 70% (קצת פחות ממה שנקבע על ידי בנק ישראל למשכנתא לדירה ראשונה). עם זאת, יש בנקים שייתנו יותר מ-70% במשכנתא לנכס מסחרי (תלוי גם בלווה ובנסיבות ההלוואה). 

 

הבדל נוסף בין משכנתא נכס מסחרי לבין משכנתא לדיור, הוא בתמהיל המשכנתא. במשכנתא לדיור יש הנחיות המחייבות כי חלק מהמשכנתא תילקח בריבית קבועה. במשכנתא לנכס מסחרי אין הוראות מקבילות מסוג זה; עם זאת, הריבית על משכנתא לנכס מסחרי גבוהה יותר מזו של דירה למגורים: הריבית הממוצעת של משכנתא לנכס מסחרי היא כ – 1.5% – 2% יותר מזו של דירת מגורים בממוצע.

 

הבדל נוסף הוא בפריסת ההלוואה: משכנתא לנכס מגורים אפשר לפרוס גם לתקופה של עד כ – 30 שנה. במשכנתא לנכס מסחרי לעומת זאת, אין הגבלה פורמלית על אורך פריסת ההלוואה, אולם קצה טווח ההחזר יגיע עד כ- 15 שנה, וגם זה במקרים חריגים. המטרה בנכס מסחרי היא שהלווה יחזיר את ההלוואה מהר הרבה יותר. 

 

עוד הבדל חשוב בהלוואה לנכס מסחרי, היא בהליך החיתום: כאשר אתם לוקחים משכנתא לנכס מסחרי, הבנק בעצם יבדוק את ההשקעה המתוכננת שלכם, וינסה להסיק האם מדובר בהשקעה כדאית ואם לאו. כלומר, הבנק ינסה לבדוק האם אכן העסק המתוכנן נחזה ככזה שיוכל להניב לבעליו את התשואה הנדרשת, על מנת שהלווה יוכל לעמוד בתשלומי ההלוואה לרכישת הנכס. 

 

החיתום גם משתנה לפי הלווה: ככל שמדובר בלווה שהוא עסק, המתכנן לרכוש את הנכס לצורך שימוש למטרות עסקיות, על הלווה להוכיח למלווה יציבות עסקית: להראות שהעסק עובד מספר שנים ומייצר הכנסות, ולכן יש היגיון פנימי בהלוואה. לעומת זאת, ככל שהלווה מתכנן להשכיר את הנכס, על הלווה להצביע הן על היכולת שלו לעמוד בהחזרים, והן לבדוק את הכדאיות של השכרת נכס באזור. 

 

 

 

כאשר אנו חושבים על השקעה בנדל"ן, יש בפנינו לפחות שתי אפשרויות: השקעה בנכס למגורים, אל מול השקעה בנכס מסחרי. הכרעה בין החלופות היא תלוית נסיבות כמובן, אולם שווה להכיר את הפרמטרים שיאפשרו להכריע בין החלופות.

 

הנושא הראשון הוא מס רכישה. כאשר אנו רוכשים דירת מגורים יחידה, מס הרכישה יחסית אינו גבוה; גובה המס השולי משתנה בהתאם לערך הדירה, אולם עד לגובה של 1,978,745 שקלים (נכון ליום כתיבת מאמר זה), לא נשלם מס רכישה כלל (ובמדרגה לאחר מכן, כ-3.5% על המחיר השולי). בנכס מסחרי לעומת זאת, מס הרכישה עומד על 5%. עם זאת, ככל שיש לנו דירה, ואנו רוכשים דירה נוספת, מס הרכישה למשקיעים בדירת מגורים הוא הרבה יותר גבוה, ועומד על 8%.

 

פרמטר נוסף הוא מיסוי על התשואה. בהשכרה של דירת מגורים יחידה, ניתן להגיע להסדרי מס מיטיבים עבור המשכיר; למשל, פטור מלא ממס על הכנסה משכירות (עד לגובה של  5,654 שקלים לחודש); חלופה נוספת היא מיסוי בשיעור מופחת של 10%. לעומת זאת, מיסוי הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יהיה כגובה ההכנסה השולית של הנישום (ואם זו חברה, אזי במס חברות). עם זאת, ניתן כמובן לנכות הוצאות לצורך הפחתת נטל המס. פרמטר נוסף הוא ההוצאות על הנכס: בנכס מסחרי ההוצאות גבוהות משמעותית הרבה יותר; למשל, ארנונה לעסקים היא פי ארבעה אל מול ארנונה למגורים (נובע מעיוות עתיק-יומין הקיים בחוקי הארנונה). 

 

הפרמטר האחרון הוא ההכנסה משכירות: אם משווים את גובה השכירות פר מטרז', ההכנסה מהשכרת נכס מסחרי (באופן ממוצע) היא גבוהה יותר מהשכרת נכס למגורים. לכן, צריך לשקלל את הפרמטר הזה בבדיקת הכדאיות של השכרת נכס מסחרי, ולקיחת משכנתא לצורך רכישת נכס מסחרי.