משכנתא למסורבי בנקים

ישנם לא מעט לווים בישראל המוגדרים מסורבי בנקים, כלומר הבנק מסרב לתת להם הלוואה. עם זאת, הם עדיין יכולים לקבל משכנתא, דרך האפיק החוץ בנקאי, מה שמכונה משכנתא למסורבים.

בטרם נדבר על משכנתא למסורבי בנקים, יש להסביר מי הם מסורבי בנקים, ובטרם נסביר מי הם מסורבי בנקים, צריך לעשות קודם כל היכרות עם חוק נתוני אשראי. למי שלא יודע, בשנים האחרונות נוצרה מערכת דירוג אשראי בישראל: לפי חוק נתוני אשראי, כל גוף אשראי מפוקח בישראל, חייב לדווח למאגר המנוהל על ידי בנק ישראל, על כל אינטראקציית אשראי שיש לו עם כל אחד מלקוחותיו, תוך שהוא מחווה אותה כחיובית או שלילית. למה הכוונה? למשל, אם לווה לקח הלוואה ופיגר באחד התשלומים, אזי המלווה מדווח כאינטראקציה שלילית למאגר נתוני האשראי. כך גם אם לקוח של חברת אשראי אינו מכסה את התשלום החודשי שלו, ונוצר פיגור בכיסוי תשלום האשראי. מנגד, בכל פעם שלקוח כן עומד בתשלום ההלוואה או האשראי, המלווה משדר אינדיקציה חיובית למאגר, מה שמעלה את ציון האשראי של אותו לקוח.

כך בעצם המאגר כולל דיווחים חיוביים או שליליים על כל אדם שרכש מוצר אשראי בשנים האחרונות (הלוואות, כרטיסי אשראי, שיקים, הוראות קבע). המאגר הזה נגיש למלווים ולנותני שירות מסוימים, כאשר הם באים לבחון בקשת אשראי עבור לקוח פוטנציאלי. כיום, כאשר מלווה מגיש בקשה להלוואה, המלווה בודק במערכת נתוני אשראי, המכילה את הנתונים עליו משלוש השנים האחרונות: אם היא רואה שהלווה עומד בתשלומי האשראי (יש לו אינדיקציות חיוביות), חזקה שהוא לווה "טוב", והמלווה ייטה לאשר לו את האשראי.

מי הם מסורבי בנקים?

ובכן, מערכת נתוני אשראי עוזרת ללווים "טובים" לקבל הלוואה בקלות ובתנאים טובים יותר. אולם לווים שיש להם היסטוריית אשראי לא טובה, יתקשו לקבל הלוואה, בעיקר בבנקים: בנקים מפוקחים על ידי בנק ישראל, ומנהלים הליך חיתום סטנדרטי עבור כל לווה, בטרם יאשרו הלוואה. כאשר מגיע לווה עם ציון אשראי לא מיטבי, הוא פשוט לא יקבל הלוואה, ובוודאי לא הלוואה גדולה כגון הלוואת משכנתא. מלבד מסורבי אשראי על רקע דירוג אשראי נמוך, ישנם לווים נוספים אשר עשויים להיות מסורבים לאשראי:

1. לווים שההכנסה החודשית שלהם לא מספיק גבוהה (היחס בין החזר ההלוואה לבין ההכנסה החודשית של הלווה, אינו מגיע לרף המינימום).
2. עסקאות משכנתא בהן הנכס הממושכן "בעייתי" מבחינת הבנק (למשל: בית עם חריגות בנייה וכדומה).
3. לווים שמיצו את תקרת האשראי האפשרית שלהם.
4. לווים שיש להם תיקים בהוצאה לפועל (מה שממילא משפיע על דירוג האשראי), לווים מוגבלים בבנק. כל הנסיבות המנויות לעיל (ועוד) עשויות להביא למצב שבו הלווה יסורב בבנק לקבלת משכנתא. אולם השאלה היא, מה עושים כאשר סורבנו למשכנתא בבנק.

איך מתמודדים עם סירוב למשכנתא בבנק?

כאשר אתם מגישים בקשה למשכנתא ואתם מקבלים סירוב, דבר אחד שחשוב לעשות, הוא לא להגיש בקשה למשכנתא בבנק אחר. למה? קודם כל, כי אתם תסורבו גם בבנק הנוסף. יתרה מכך, הסירובים למתן הלוואה גם נרשמים במערכת נתוני אשראי, מה שיוסיף לפגוע בדירוג האשראי שלכם.

אז מה כן אפשר לעשות? הדבר הראשון שמומלץ לעשות, הוא להיכנס למערכת נתוני האשראי של בנק ישראל, להתחבר, ולראות מה הסטטוס שלכם. הדבר השני שכדאי לכם לעשות, הוא להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה במשכנתאות למסורבים, שינתח את התיק שלכם ויבין ממה נובע הסירוב. לעתים יש שיפורים מסוימים אותם ניתן לעשות כדי להפוך את סיבת הסירוב, ולקבל משכנתא בבנק. עם זאת, המקרה "הקלאסי" של משכנתא למסורבים, הוא מצב שבו אין יותר מדי מה לעשות, ואותם לקוחות פשוט לא יוכלו לקבל משכנתא באפיק הבנקאי. לכן, יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא למסורבים, יוכל לנתב אותם לאפיק החוץ-בנקאי, שפחות נגיש ללקוחות הפרטיים, אולם הוא האפשרות המתאימה עבור מצבים אלו.

האלטרנטיבה החוץ בנקאית

בנקים מפוקחים על ידי בנק ישראל, אשר אחראי על יציבות המערכת הבנקאית. כתוצאה מכך, בנקים לא יכולים לאשר הלוואות "מסוכנות" (כלומר, של לווים שאינם מיטביים), גם אם היו רוצים בכך. לעומת זאת, מלווים חוץ בנקאיים הינם מפוקחים על ידי מפקח מטעם רשות שוק ההון והביטוח; המדיניות של הגופים החוץ בנקאיים הינה יותר "ליברלית": כאשר בונים את התיק נכון, מלווים חוץ בנקאיים יכולים לאשר הלוואה גם עבור לווים שהמערכת הבנקאית לעולם לא הייתה מאשרת:

• חייבים בהוצאה לפועל.
• אנשים בהליכי חדלות פירעון.
• חשבון מוגבל בבנק ישראל.
• אנשים המצויים במחנק. אשראי (וזקוקים לאיחוד הלוואות).
• אנשים עם דירוג אשראי שלילי.

יש לציין שהריבית של המלווים החוץ בנקאיים גבוהה יותר מזו של הבנקים, שהרי הסיכון למלווים במערכת הזאת גבוה יותר. עם זאת, במצבים רבים, פשוט אין ברירה, אלא לפנות למלווה החוץ בנקאי לקבלת משכנתא למסורבים.

משכנתא כנגד נכס קיים

המקרה הקלאסי של משכנתא למסורבים, אינו מצב שבו הלווה מבקש משכנתא לרכישת נכס בבנק ומסורב, אלא מדובר בלווים שיש להם נכס על שמם, וכעת נקלעו למצב כלכלי קשה וזקוקים לכסף באופן מידי לכיסוי חובות. הם מעדיפים שלא למכור את הנכס, ומעדיפים לקחת הלוואה תוך שהם משתמשים בנכס לצורך אישור ההלוואה. עם זאת, היות ובנקים אינם מאשרים הלוואות ללווים בעלי פרופיל אשראי שלילי, גם לווים בעלי נכס יסורבו להלוואה בבנק, ועליהם לפנות לאפיק החוץ בנקאי. למעשה, גם מלווה חוץ בנקאי לא יאשר משכנתא למסורבים, אלא אם המלווה הינו בעלים של נכס. כמו כן, עליו לעמוד במספר תנאים:

• הלווה רשום כבעלים מלא בנכס בצורה תקינה.
• אם ישנה משכנתא קודמת על הנכס, עליה להיות בשיעור של כ-60% לכל היותר משווי הנכס.
• אם ישנם בעלים נוספים בנכס, הם חייבים לאשר את ההלוואה.
• הלווה מראה כיצד הוא יחזיר את הכסף: המלווה החוץ בנקאי לא ייתן לכם "סתם הלוואה", אלא עליכם להצביע על מקורות הכנסה לכיסוי ההלוואה בהתאם לתוכנית הפירעון; כמו כן, עליכם להראות כיצד אתם מנטרלים סיכונים קיימים שיכולים להביא לכך שלא תעמדו בתשלום ההלוואה.

היופי בהלוואות מסוג זה, הוא שככל שתעמדו בהצלחה במשך מספר שנים בתוכנית הפירעון של ההלוואה, תוכלו למחזר את ההלוואה החוץ בנקאית בתוך המערכת הבנקאית. כלומר, אם תעמדו בתוכנית הפירעון, תוכלו לקחת משכנתא במערכת הבנקאית, שהיא משתלמת יותר וזולה יותר, מה שיהווה השלמה לתהליך של יציאה לדרך חדשה מבחינה כלכלית.