כאשר אנו מבקשים לקחת משכנתה על דירה ראשונה, ניתן לקבל עד כ-75% מימון מערך הנכס כהלוואה מהבנק. כמו כן, ניתן פורמלית לקבל הלוואה בהחזר חודשי של עד 40% מההכנסה החודשית לתא המשפחתי הלווה. עם זאת, חשוב לבדוק עם יועץ משכנתה כמה משכנתא באמת כדאי לקחת.
שוק המשכנתאות בישראל הינו שוק מפוקח. לפיכך, ולשם שמירה על יציבות המערכת הבנקאית בישראל, בנק ישראל המפקח על הבנקים, מגביל אותם בסכום המשכנתא אותו הוא מאשר לקחת במספר היבטים. ההגבלות הללו יהיו במישור של אחוז המימון על הנכס, יחס ההחזר על ההלוואה, בתמהיל המשכנתא ועוד. להלן כל מה שצריך לדעת לגביי השאלה "כמה משכנתא אפשר לקחת".
הון עצמי
היחס בין ההון העצמי אותו נדרש הלווה להביא בכוחות עצמו (ללא הלוואות), לבין הסכום אותו ניתן ללוות מהבנק, משתנה בהתאם לנכס הנרכש. ככל שמדובר בדירה הראשונה של הלווה, בנק ישראל מאשר ללוות עד ל-75% מערך הנכס, כאשר את ה-25% הנותרים, על הלווה להביא "מהבית", בין אם על ידי חסכונות, עזרה מההורים ועוד. ככל שמדובר בדירה חליפית, כלומר, מצב שבו יש לקונה דירה, אך הוא מצהיר ומתחייב בפני המלווה כי הוא ימכור אותה בתוך שנתיים, אזי הבנק יוכל לאשר מימון של עד ל-70% (לעומת זאת, אם הקונה מציג בפני המלווה חוזה מכירה חתום, הוא זכאי לקבל מימון של 75%). ככל שמדובר בדירה השנייה של הלווה (כלומר, כבר יש לו נכס מקרקעין על שמו), בנק ישראל מאשר לו הלוואה של עד 50% מהנכס בלבד.
הרציונל להגבלות הללו, הוא שכאשר מדובר בדירה ראשונה, לרוב מדובר בזוג צעיר שמתחיל את חייו, וכדאי לאפשר לו אחוז מימון גבוה על הנכס, שהרי במחירי הנדל"ן הקיימים כיום בישראל, קשה להביא הון ראשוני גבוה ללא הלוואות. עם זאת, עדיין ישנה דרישה ל-25% מימון, כדי למנוע את ההתפתחות של בועת נדל"ן ומינוף יתר בשוק הנדל"ן. ככל שמדובר בדירה שנייה, ההגבלה ל-50% נועדה למנוע מבעלי ממון להקטין את מלאי הדירות בשוק באופן מלאכותי, וכן למנוע את היווצרותה של בועת מחירים מסוכנת.
יחס ההחזר
יחס ההחזר הוא היחס בין כלל ההכנסות נטו של הלווה, לבין גובה המשכנתא החודשית אותה הוא נדרש להחזיר. לפי הנחיות בנק ישראל, הבנקים מורשים לאשר יחס של 50% בין החזר ההלוואה להכנסות. כלומר, אם יש משק בית, בו שני בני הזוג מכניסים עשרים אלף שקלים נטו (ככל שיש להם הלוואות נוספות שהם מחזירים, צריך להפחית אותם מן הסכום כמובן), בנק ישראל מאשר להלוות להם משכנתא ביחס של 50%, כלומר עשרת אלפים שקלים. בפועל, בנקים לא מאשרים יחס החזר ל-35%, מתוך חשש שהלווים יתקשו לעמוד בהחזר, במיוחד בהתחשב בעובדה, שההחזר נוטה לגדול עם הזמן (ראו עוד בהמשך).
קריטריונים נוספים המשפיעים גובה המשכנתא
מלבד יחס ההחזר וגובה ההון העצמי של הלווה, בנקים משקללים נתונים נוספים בבואם לאשר או לדחות משכנתא, גם ללא קשר להוראות בנק ישראל. ראשית, ערך הנכס: זה לא משנה כמה הלווה משלם על הנכס בפועל, אלא כמה השמאי מטעם הבנק מעריך את הנכס. הבנק ייתן משכנתא בהתאם לשווי מוערך על ידי השמאי.
קריטריון נוסף הוא הגיל. אמנם אין הגבלת גיל רשמית על משכנתא, אולם הבנקים לא יאשרו בפועל הלוואות משכנתא ארוכות, אשר יתארכו כך שהלווה יעבור את גיל 75 בתקופת ההלוואה, כאשר בבנקים מסוימים או במצבים מסוימים, אפשר להגיע גם לגיל 80. בדומה לכך, הבנק גם בודק את מצבו הבריאותי של הלווה, על מנת לראות שהלווה צפוי מבחינה סטטיסטית להאריך חיים, ולפרוע את החוב בהצלחה. דבר נוסף אותו בודקים הוא ההתנהלות הכלכלית של הלווה (עוברים על תדפיסי הבנק, ורואים כיצד הלווה מבזבז את כספו), מה המצב המשפחתי של הלווה (עדיף להיות זוג נשוי מאשר רווק), היסטוריית האשראי של הלווה (חייבת להיות טובה), ותק במקום העבודה ועוד. כל אלו ועוד מהווים חלק מהליך החיתום, בעזרתו בנקים משערים את מידת יכולתו של הלווה להחזיר להם את החוב.
מה באמת חשוב לדעת
הזכרנו כאן מגבלות פורמליות או חצי-פורמליות כגון יחס החזר, הון עצמי נדרש וכדומה. אולם חשוב לדעת שלמרות שמדובר בגבולות אפשריים להלוואה, עדיין מוטב להתרחק מהם ככל האפשר. לצורך העניין, העובדה שהבנק מאשר לקחת הלוואה ב-25% הון עצמי בלבד, אינה אומרת שמומלץ לעשות כן; בפועל, ככל שתביאו יותר הון עצמי, כך תיהנו ממשכנתא זולה יותר.
כמו כן, חשוב לדעת שגובה ההחזר החודשי משתנה לאורך חיי המשכנתא; מידת השינוי, קשורה בתמהיל המשכנתא אותו בחרתם: כמה יהיה צמוד לריבית הפריים, כמה יהיה צמוד לעוגן ריבית אחר, כמה צמוד למדד וכדומה (בנק ישראל אישר לאחרונה להגדיל את אחוז ריבית הפריים במשכנתא, אולם עקב העלייה בריבית הפריים, הצעד הזה הוביל דווקא לייקור בתעריפי המשכנתאות). השינויים הללו בתמהיל יכולים להקשות מאוד על הלווים במצבים מסוימים, ומשום כך חשוב בכל מקרה להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא, הן בעת קביעת התמהיל, והן בתכנון ההלוואה, כך שהלווה ימקסם את הנתונים האישיים שלו ככל האפשר.
