מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי-בינוי?
תמ"א 38 – תכנית שנועדה לחיזוק ושדרוג מבנים ישנים נגד רעידות אדמה, תוך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין הקיים.
פינוי-בינוי – פרויקט רחב יותר שבו הורסים בניין ישן ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין, עם תוספת זכויות בנייה ויחידות דיור.
בשני המקרים, הדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת, אך לעיתים קרובות נדרשת השתתפות פיננסית בתהליך – וזה בדיוק המקום שבו נכנסת משכנתא לפרויקטים של התחדשות עירונית.
מתי נדרש מימון או משכנתא בפרויקטים כאלו?
השלמת הון עצמי – לעיתים בעלי הדירות נדרשים להוסיף כסף לשדרוג הנכס (שיפורים, חניה נוספת, שדרוגים פנימיים וכו').
שכירות בתקופת הבנייה – בפינוי-בינוי, הדיירים מפונים למגורים זמניים ועליהם לממן שכירות עד קבלת הדירה החדשה.
מסים והוצאות נלוות – ייתכנו עלויות נוספות כמו מס שבח, היטל השבחה, עמלות עורך דין, שמאות ועוד.
השקעה בדירה נוספת בפרויקט – חלק מהמשקיעים מנצלים את ההזדמנות ורוכשים דירה נוספת בפרויקט, מה שדורש מימון נוסף.
איך מקבלים משכנתא לפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי?
מסלול 1 – משכנתא רגילה
אם הדירה רשומה על שמכם בטאבו וללא בעיות משפטיות, ניתן לקחת משכנתא סטנדרטית בהתאם לתנאים הרגילים של הבנק.
מסלול 2 – הלוואת גישור עד לסיום הפרויקט
הלוואת גישור מאפשרת לקבל מימון לתקופה מוגבלת (למשל 3-5 שנים), כאשר ההחזר העיקרי יתבצע רק עם קבלת הדירה החדשה או מכירת הנכס.
מסלול 3 – משכנתא על דירה קיימת
במקרים בהם הדירה עדיין לא מוכנה לרישום, ניתן לקחת משכנתא כנגד דירה נוספת שבבעלותכם ולממן את הפרויקט דרכה.
מסלול 4 – מימון חוץ-בנקאי
במקרים בהם הבנקים לא מאשרים משכנתא מסיבות שונות (כמו עיכובים בפרויקט או בעיות ברישום), ניתן לפנות לחברות מימון חוץ-בנקאיות שמתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מהם האתגרים בקבלת משכנתא לתמ"א 38 ופינוי-בינוי?
מצב רישומי לא ברור – לעיתים הדירות אינן רשומות כראוי בטאבו בשל המבנה הישן, מה שמקשה על קבלת משכנתא רגילה.
סיכון לפרויקט שלא יושלם – אם הקבלן נתקל בקשיים או הפרויקט מתעכב, המשכנתא עלולה להכביד על הדיירים.
הערכת שווי משתנה – בנקים מתקשים להעריך את שווי הנכס העתידי, מה שעלול להוביל לאישור משכנתא נמוך מהצפוי.
תנאי מימון קפדניים – הבנקים דורשים ערבויות ונתוני אשראי טובים כדי לאשר מימון לדירות שנמצאות בשלבי בנייה.
טיפים לקבלת משכנתא בתנאים טובים לפרויקט התחדשות עירונית
פנו לייעוץ מוקדם – כדאי לבדוק אפשרויות מימון עוד לפני שהפרויקט יוצא לדרך, כדי לוודא שאתם מוכנים כלכלית.
השוו בין בנקים וגופים חוץ-בנקאיים – הצעות המימון עשויות להשתנות משמעותית, ולכן חשוב לבצע סקר שוק.
וודאו שהפרויקט מתקדם לפי התכנון – אם יש עיכובים משמעותיים, ייתכן שיהיה צורך בהיערכות פיננסית מחודשת.
בדקו אפשרות למחזור משכנתא – אם כבר יש לכם משכנתא, ייתכן שניתן לשפר את התנאים שלה בעקבות התקדמות הפרויקט.
סיכום – האם משכנתא לפרויקט התחדשות עירונית מתאימה לכם?
פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מציעים הזדמנות נהדרת לשדרג נכסים ולשפר את איכות המגורים, אך לעיתים נדרש מימון נוסף להשלמת התהליך.
ניתן לקבל משכנתא במגוון מסלולים – מבנקים, מגופים חוץ-בנקאיים או באמצעות הלוואות גישור.
חשוב להבין את הסיכונים, לבדוק היטב את הפרויקט ולהיעזר בייעוץ מקצועי כדי לקבל את ההחלטה הנכונה.
רוצים לקבל משכנתא בתנאים המשתלמים ביותר לפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי?
בלימון ייעוץ משכנתאות נסחט עבורכם את התנאים הכי טובים – ונוודא שאתם מקבלים את המימון הנכון ביותר!
