משכנתא לעסקים
הגשת בקשה למשכנתא לעסקים מהווה כפתרון זמין, המאפשר קבלת מימון לרכישת נכס נדל"ן לצרכים מסחריים. אך חשוב להכיר בפרמטרים הנלווים ובשוני בין קבלת משכנתא לדיור לבין לקבלת משכנתא לעסקים.
בשנים האחרונות הולך ועולה הביקוש אחר משכנתא לעסקים, מדובר בפתרון המאפשר לבעלי עסקים לחדול מתשלום השכירות החודשית – ולרכוש את נכס הנדל"ן של העסק אחת ולתמיד. האם מדובר בפתרון משתלם לטווח הארוך? ומה ההבדל בין משכנתא לעסקים לבין משכנתא לדיור? כל הפרטים במדריך שלפניכם.
מהי משכנתא לעסקים?
רוב בעלי העסקים והעצמאיים בישראל משלמים שכירות חודשית גבוהה עבור משרד, חנות, בית מלאכה או מבנה ייעודי אחר המתאים לפעילות העסקית השוטפת. במקום לשלם דמי שכירות חודשיים בסכומים גבוהים – המכבידים על תזרים המזומנים של בית העסק – ניתן לקחת משכנתא ולרכוש את הנכס שבו בית העסק מתנהל, או לרכוש נכס מתאים במקומו.
משכנתא לעסקים, המכונה גם "משכנתא מסחרית", היא הלוואה הנלקחת על ידי גוף עסקי עבור מימון רכישה או השבחה של מקרקעין למטרות מסחריות, כנגד שיעבוד הנכס. משכנתאות לעסקים מותאמות במיוחד לצרכים הייחודיים של יזמים וחברות המעוניינים להשקיע בנכסים שישמשו אותם לפעילותם העסקית. הלוואת משכנתא לעסקים תמיד תהיה מלווה בשעבוד נכס לגוף המממן, ובהחזרי הלוואה חודשיים הניתנים לפריסת תשלומים ארוכת שנים. ברגע שהלווה יסיים לשלם את החזרי ההלוואה, השעבוד יוסר והלווה יקבל בעלות מלאה על בית העסק, ללא תלות.
מה ההבדל בין משכנתא לדיור למשכנתא לעסק?
באופן כללי, ניתן לומר כי אין הבדלים משמעותיים בין התנאים לקבלת משכנתא המיועדת לרכישת נדל"ן עסקי לבין משכנתא המיועדת לרכישת נכס למגורים. בשני המקרים, גופי המימון (בנקים או גופי מימון חוץ-בנקאיים) ילוו ללווים את הכסף כנגד שיעבוד הנכס. ההבדלים שניתן למנות בין השתיים, מתמקדים בסכומי העסקאות, החזרי התשלום וגובה הריבית:
ערך הנכס
לרוב מחירם של הנכסים המסחריים יהיה נמוך בהרבה מאלו של נכסים המיועדים למגורים. בהתאם לכך, גובהה של משכנתא לעסק תהיה נמוכה יותר מזו המיועדת למגורים, ותצריך הון ראשוני קטן יותר.
רמת הסיכון
עבור גופי המימון, משכנתא לעסקים נחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר לעמידה בהחזרי התשלום. זאת מכיוון שעסקים עצמאיים לא בהכרח מחזיקים בהכנסה חודשית קבועה ובנוסף, יש להם הוצאות נלוות על בית העסק – מה שעלול להקשות עליהם בהחזרי התשלומים החודשיים.
פריסת תשלומים
משכנתא לעסקים מתפרסת בדרך כלל על פני 10 עד 20 שנה, בעוד משכנתא לדיור יכולה להתפרס על פני שלושים שנים בממוצע. הדבר מאפשר לבעלי נדל"ן מסחרי להחזיר את גובה המשכנתא בטווח זמן קצר יותר, בהתחשב בכך שמדובר בעסק מצליח ומניב. על מנת לקבוע את תנאי העסקה, פריסת התשלומים וגובה הסיכון – בעל העסק יידרש להראות את ההיסטוריה הכלכלית של בית העסק, החל מדירוג האשראי ועד ההוצאות השוטפות. במקרה של קבלת משכנתא לדיור, הלווים יצטרכו להראות את דירוג האשראי שלהם, הכנסות או משכורת חודשית ועוד.
גובה המימון
הבדל נוסף בין שני סוגי המשכנתאות עומד על אחוז ההון הראשוני שיש להחזיק בו במעמד הגשת הבקשה למשכנתא. גובה המימון בקבלת משכנתא עבור דירת מגורים ראשונה עומד על 75% בהתאם לרגולציה של בנק ישראל, בעוד שגובה המימון במשכנתא לעסקים עומד לרוב על טווח של בין 50% ל-70%.
גובה הריבית
הבדל נוסף הינו גובה הריבית, הריביות במשכנתאות המיועדות למימון רכישת נדל"ן מסחרי יהיו גבוהות יותר מהריביות המוצעות במסלולי המשכנתא לרכישת דירה. הבדל זה קיים בשל הסיכון הכרוך בעסקה מצד גופי המימון, אך חשוב לציין כי למרות זאת סכום הריבית הכולל שיהיה על הלווה לשלם במשכנתא לעסק, יהיה עדיף פי כמה וכמה על פני הריבית המוצעת על הלוואות רגילות לעסקים.
מסלולי משכנתא
בדומה למשכנתאות שמטרתן היא רכישת דירה, גם המשכנתאות לעסקים מוצעות ללווים במספר מסלולים שונים, כמו למשל ריבית קבועה, ריבית משתנה, צמודה למדד, צמודה למט"ח וכו'. גם כאן מומלץ לצמצם את רמת הסיכון על ידי תמהיל המשלב יותר ממסלול אחד.
מתי עסקים יכולים לקחת משכנתא?
על מנת שבעלי עסקים יוכלו לקחת משכנתא לטובת רכישת נכס נדל"ן מסחרי, הם יצטרכו לעמוד במספר פרמטרים:
נכס נדל"ן שישמש כבטוחה
על מנת לקבל משכנתא לעסקים, על בעל העסק לרכוש נכס נדל"ן מסחרי או להיות בעלים של נכס קיים, אותו הוא יוכל לשעבד כבטוחה להלוואה. הנכס יכול להיות משרדים, מפעל, חנות, מרכז לוגיסטי וכדומה. הבנק יעריך את שווי הנכס וההכנסות הפוטנציאליות ממנו.
תוכנית עסקית מפורטת
הבנק, או גופי המימון החוץ-בנקאיים ידרשו לראות תוכנית עסקית מלאה הכוללת ניתוח שוק, אסטרטגיה, מבנה הוצאות והכנסות, תחזית תזרים מזומנים ועוד. בעזרת כל אלו הם יוכלו להעריך את ההתנהלות הפיננסית של בעל העסק ואת רמת הסיכון הכרוכה בעסקה ובהחזרי התשלום.
ביצועים כספיים קיימים
עבור עסקים קיימים, הבנק יבקש לבדוק את הדוחות הכספיים של העסק, על מנת להעריך את הרווחיות, תזרים המזומנים והיציבות הפיננסית של העסק. כל אלו יעזרו לקבלת ההחלטה האם לאשר את קבלת המשכנתא ובאילו תנאים.
יכולת החזר
על מנת לקבל משכנתא לעסקים, בעל העסק יידרש להוכיח יכולת החזר חודשית/תקופתית איתנה מתזרים המזומנים השוטף והפנוי, לאחר תשלום כל ההוצאות והחובות. בדרך כלל הבנקים מאשרים בקשות למשכנתא לעסק לתקופה של עד 10 שנים, אך חלק מהבנקים מציעים מסלולי מימון לתקופה ארוכה יותר עד 25 שנה. כמו כן, הבנקים מגבילים את אחוזי המימון, לרוב עד 70% משווי הנדל"ן המסחרי, והלכה למעשה אחוזי המימון וגובה ההחזרים החודשיים נקבעים לפי מדיניות הבנק והקריטריונים שהוא קבע במסלול זה.
מה היתרונות במשכנתא לעסקים?
על מנת למנות את היתרונות בלקיחת משכנתא לעסקים, יש להשוות את פעולה זו ללקיחת הלוואה עסקית או הלוואה לכל מטרה, אלו נחשבות לחלופות עבור עסקים המחפשים מקורות מימון. ביחס לסוגי ההלוואות המוצעות לעסקים, אלו הם היתרונות בלקיחת משכנתא לעסק:
תנאים טובים יותר
משכנתא כנגד שיעבוד הנכס, מאפשרת לבעלי העסקים לקבל תנאים טובים יותר תודות לכך שמדובר בנכס קיים בעל ערך, הנחשב לבטוחה יציבה עבור גופי המימון. אחוז המימון, גובה הריבית ופריסת התשלומים יטיבו עם בעלי העסקים אשר יבחרו במשכנתא לעסקים על פני הלוואות לעסקים.
פריסת תשלומים
לרוב, בהלוואות לכל מטרה יידרשו בעלי העסקים להחזיר את ההלוואה והריבית בטווח זמן של בין 5-7 שנים. לעומת זאת, במשכנתא לעסקים יוכלו בעלי העסקים להחזיר את המשכנתא והריבית בטווחי זמן של 10 עד 25 שנים, מה שיביא להחזר סכום קטן יותר בכל חודש.
חסכון בעלויות לטווח הארוך
בשונה מלקיחת הלוואה רגילה, ללא שיעבוד הנכס – ידרשו לרוב עלויות נוספות מצד נוטלי ההלוואה, כמו למשל הוצאות על ביטוח המשכנתא, הוצאות שמאות, עלויות בגין פתיחת תיק ועוד. היבט נוסף הינו ההשוואה בין השכרת הנכס לבין רכישה שלו, במקרה של שכירות יצטרך בעל הנכס לשלם מדי חודש סכומים לא מבוטלים וכל זאת תוך אפשרות להעלאת השכירות. רכישת הנכס תאפשר לבעל העסק לשלם את החזרי המשכנתא מדי חודש, אך לזכות בבעלות מלאה על הנכס ובאפשרות להשתמש בו כמקור הכנסה והשקעה עתידית.
ניכויי מס
לקיחת משכנתא לעסק, נחשבת להוצאה מוכרת המאפשרת לבעל העסק לקבל בעבור חלק ממנה החזרי מס. נטילת משכנתא מלווה בדרך כלל בתשלומים נוספים, כמו ביטוח חיים, ביטוח מבנה, ריבית, מס רכישה ועוד. על מנת לעודד רכישת ביטוח חיים, מס הכנסה מאפשר לנכות מההכנסה החייבת במס בעבור רכישת ביטוח מסוג זה. התקרה המקסימלית לניכוי היא עד 25%, מדובר בהחזר שניתן לקבל גם רטרואקטיבית עד כ-6 שנים לאחור.
בנוסף, מדובר בהוצאה עסקית מוכרת מבחינת רשויות המיסוי, כך שבכל חודש תשלום המשכנתא על הנכס הנדלני העסקי הינה הוצאה מוכרת לצורכי מס.
לסיכום, משכנתא לעסקים נחשבת לפתרון זמין ומשתלם עבור עסק קיים ומניב. לקיחת משכנתא לעסקים מאפשרת לרכוש נכס נדל"ן מסחרי ולקיים בו את בית העסק ללא תלות בתשלומי שכירות משתנים ומגבלות חוזיות. משכנתא לעסקים נחשבת לפתרון בעל התנאים הטובים ביותר, ביחס לחלופות העומדות בפני בעלי עסקים המחפשים אחר מקורות מימון והלוואות. על מנת לקבל משכנתא לעסקים יש צורך בהון ראשוני, תדפיסי הכנסות והוצאות העסק, עמידה בהחזרי התשלום החודשיים ושיעבוד הנכס.
שאלות ותשובות
מהי משכנתא לעסקים?
משכנתא לעסקים היא למעשה הלוואה שניתנה לחברה לצורך רכישת נכס נדל"ן מסחרי, כמו חנות, משרד, מפעל או כל נכס אחר. כנגד מתן ההלוואה יתבצע שיעבוד של הנכס לטובת המלווה.
מה ההבדל בין משכנתא לדיור לבין משכנתא לעסק?
למען האמת אין הבדל משמעותי בין השתיים. כשמדובר על משכנתא לדירה ועל משכנתא שמאפשרת לקנות נכס מסחרי, ניתן לקבל את ההלוואה באחוז מימון גבוה בכפוף לשיעבוד הנכס. ההבדלים היחידים שבאים לידי ביטוי בין שתי המשכנתאות הללו הם בגובה סכום העסקה (גבוה יותר במשכנתא לדיור), גובה הריבית (גבוה יותר במשכנתא לעסק) ופריסת התשלומים (רחבה יותר במשכנתא לדיור).
אילו חלופות יש למשכנתא לעסקים?
החלופות הקיימות כיום הן הלוואה לכל מטרה והלוואות לעסקים. בשני המקרים הריבית תהיה גבוהה יותר ביחס למשכנתא לעסקים, ופריסת התשלומים תהיה קצרה יותר.
