קיימים מספר צורות תשלום למשכנתא, אחת מהן היא בצורת בלון. משמעות הדבר היא החזר הלוואת הבלון במכה אחת במועד ידוע מראש.
הלוואת בלון נחשבת לאחת האפשרויות המועדפות בקרב רוכשי דירה להשקעה, משפרי דיור ושותפים בקבוצות רכישה. בעוד מרבית האנשים מכירים את "המשכנתא הרגילה", זו הנפרסת לאורך שנים רבות וכרוכה בתשלום חודשי גבוה יחסית של קרן וריבית, כדאי לדעת כי ישנה חלופה נוספת הנקראת "הלוואת בלון", הידועה ביתרונותיה הייחודיים אך מלווה גם במספר סיכונים מחושבים. אז מהי הלוואת בלון? איזה סוגי בלון קיימים? ומתי מומלץ להשתמש בה? לפניכם המדריך המלא.
מהי הלוואת בלון?
הלוואת בלון, או בשמותיה הנוספים – בוליט או הלוואת גישור, הינה הלוואה הניתנת בעירבון נכס המשמש כבטוחה להלוואה. אולם בניגוד למשכנתא רגילה, החזרת קרן ההלוואה נעשית רק בסוף התקופה, ולא מדי חודש בחודשו. בסוף תקופת ההלוואה יהיה על הלווה להחזיר סכום גדול, הכולל בתוכו את סכום הקרן והריבית על ההלוואה (תקופה של חמש שנים בממוצע).
מדובר בפתרון עבור אנשים המעוניינים לרכוש נכס, ואין בידם את סכום ההלוואה או יכולת ההחזר החודשי בפרק הזמן הנוכחי, אך מנגד הם יודעים כי בקרוב יוכלו למכור את הנכס הקיים שלהם, או ליהנות מחיסכון גדול שהולך להיפדות או ירושה מכובדת. ישנן שתי אפשרויות עבור לקיחת הלוואה מסוג זה: הלוואת בלון והלוואת בלון חלקי.
מהי הלוואת בלון חלקי?
הלוואת בלון חלקי, או בשמה "בוליט" נבדלת מבלון מלא בצורת החזר התשלומים, הקרן והתשלומים הנלווים נעשים בהפרדה ובזמנים שונים. בשונה מהלוואת בלון בה אין החזרים חודשיים כלל, בבלון חלקי מחזיר הלווה במהלך כל חודש את סכום הריבית וההצמדה בלבד, כאשר במעמד סיום תקופת המשכנתא, הוא יידרש לשלם את סכום הקרן שנותר בתשלום חד-פעמי. מדובר בהלוואה המתאימה למי שיש באפשרותו לעמוד בהחזרים חודשיים נמוכים יחסית (של הריבית וההצמדה), וביכולתו לשלם את שארית הסכום בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה.
מה התנאים לקבלת הלוואת בלון?
על מנת לקבל הלוואת בלון מלא או הלוואת בלון חלקי, מבקש ההלוואה חייב להחזיק בנכס המשמש כבטוחה. או כחלופה להציג לבנק אסמכתא למקור פירעון ההלוואה המבוקשת במועד הנדרש. זאת בכדי לקבל את אישור ההלוואה מהגוף המלווה ולהבטיח לו את החזר הסכום בתום תקופת ההלוואה, במידה ולא יוכל לעמוד בהחזר התשלום.
כיצד מחשבים ריבית בהלוואת בלון?
משכנתא מסוג בלון נחשבת להלוואה בעלת סיכון גבוה עבור הגוף המלווה קרי, הבנק או חברת האשראי או החברה החוץ בנקאית. לכן הריבית בהלוואה זו תהיה גבוהה ביחס לשאר סוגי ההלוואות. לרוב, גופי המימון מציעים משכנתא בלון בריבית הגבוהה בכ-2% בממוצע מהריבית המקובלת בהלוואת משכנתא רגילה. אך חשוב לציין כי תקופת הלוואת הבלון הנמשכת בין שנה ל-5 שנים בממוצע, קצרה בהרבה מזו של משכנתא רגילה (הנמשכת 15–30 שנים בממוצע), לכן גובה ההחזר הכספי שיהיה על הלווה לשלם בגין הריבית וההצמדה בתום תקופת הלוואת הבלון, לא יהיה שונה בהרבה מסכום הריבית המצטבר שמשולם במשכנתא רגילה לאורך השנים.
דוגמה לחישוב סכום הריבית במשכנתא בלון
נתונים
- גובה ההלוואה: 1,000,000 ₪
- תקופת ההלוואה בחודשים: 12 חודשים
- ריבית שנתית: 3%
גובה החזר הריבית
- יחס ההחזר: 0.03 (3%)
- סך הכל החזר הריבית המצטבר: 30,416 ₪
- תשלום בתום תקופת ההלוואה (קרן + ריבית): 1,030,416 ₪
כיצד מחשבים ריבית בהלוואת בלון חלקי?
נניח שלקחנו הלוואת בלון על סך 1,000,000 ש"ח לתקופה של שנה אחת והריבית השנתית שנקבעה על ההלוואה היא 3% (כמו בדוגמה מעלה). כדי לחשב את התשלום החודשי, אנחנו צריכים קודם כל לחלק את הריבית השנתית (3%) לפי 12 חודשים, כדי לקבל את הריבית החודשית שנצטרך לשלם. 3% חלקי 12 = 0.25%.
הריבית החודשית היא אחוז מהקרן שנשארה (1,000,000 ש"ח). כלומר, 0.25% מ-1,000,000 ש"ח = 2,500 ש"ח.לפיכך, התשלום החודשי במשך כל השנה יהיה קבוע ויעמוד על 2,500 ש"ח, זאת מכיוון שבמשכנתא בלון חלקי אנחנו לא משלמים תשלומים חודשיים להקטנת הקרן, אלא רק בגין הריבית. יתרת החוב שלנו תישאר 1,000,000 ש"ח במשך כל 12 החודשים (סכום הקרן, ללא הריבית), בתום תקופת ההלוואה לאחר ששילמנו 12 תשלומים של 2,500 ש"ח (סה"כ 30,000 ש"ח לריבית בלבד), נצטרך לשלם את הקרן במלואה, העומדת על כ-1,000,000 ש"ח, בתשלום אחד גדול שנקרא "הבלון".
מהם החסרונות של הלוואת בלון?
חיסרון ראשון
החיסרון הראשון והמרכזי של הלוואת בלון הוא שהלווה נדרש להוכיח יכולת לסילוק הבלון במועד סיומו, יכול להיות על ידי מכירת הנכס, יכול להיות על ידי כסף שקיים אך לא נזיל כעת. הבנק צריך להשתכנע שיש ללווה היכולת לגייס סכום כסף גדול מאוד בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה, זאת על מנת לפרוע את מלוא הקרן שנלקחה. אין ספק כי מדובר באתגר משמעותי מבחינה כלכלית, שלא כל לווה יכול להתמודד איתו בקלות. דרישה זו לגיוס הון רב בזמן קצר, עלולה להקשות מאוד על הלווה ואינה מתאימה לכולם (גיוס הסכום נעשה לרוב על ידי מכירה של נכס, ואלו הם הלווים "הקלאסיים" של הלוואה זו).
חיסרון שני
חיסרון נוסף של הלוואת בלון הוא שהריבית עליה גבוהה יותר, לעומת זו המתקבלת במשכנתא רגילה. בממוצע, הריבית השנתית על הלוואת בלון תהיה גבוהה ב-2% מהמשכנתא רגילה, מה שמייקר את עלות האשראי ללווה. עובדה זו נובעת בין היתר מהסיכון הגבוה בו עומד הגוף המלווה, אשר מעניק הלוואה בסכום גבוה ללא קבלת החזרים חודשיים בגינה, מה שעלול להביא למצב של חדלות פירעון של הלווה בתום תקופת ההלוואה.
חיסרון שלישי
חיסרון משמעותי נוסף הוא שבהלוואת בלון, הקרן אינה הולכת ופוחתת במהלך תקופת ההלוואה, כמו במשכנתא רגילה. כל תקופת ההלוואה מחושבת הריבית על סכום הקרן המלא, דבר שמביא לריבית דריבית. התופעה הזו גורמת להתנפחות גודל החוב והריביות שיש לשלם בסופה. למעשה, מכאן נגזר שמה של הלוואת הבלון – ההלוואה "מתנפחת" כמו בלון לקראת סיומה, עד לרגע שבו יש לפרוע את הקרן במלואה ("לפוצץ את הבלון"). לעומת זאת, במשכנתא רגילה כל תשלום חודשי כולל בתוכו רכיב של פירעון הקרן, מה שמקטין את הסכום עליו משולמת הריבית בחודשים הבאים. גם אם אפקט ריבית דריבית ממשיך להתקיים, השפעתו פחותה ולאורך תקופה ארוכה של שנים רבות. כך אמנם החוב והריביות גדלים, אך בקצב איטי יותר לעומת הלוואת הבלון.
