משכנתא לדירה להשקעה

משכנתא לדירה להשקעה היא הלוואה לדירה שאינה דירת מגורים, אלא דירה המיועדת להניב תשואה דרך גביית שכירות (כאשר למשכיר כבר יש נכס על שמו). בדירה להשקעה, בנק ישראל קבע נהלים שונים ביחס למשכנתא הניתנת בבנקים.

השקעה בנדל"ן נחשבת לאחת הדרכים היעילות ביותר ליצירת הכנסה פאסיבית ולהגדלת ההון האישי. אחד הכלים המרכזיים המאפשרים זאת הוא לקיחת משכנתא לדירה להשקעה. במאמר זה נדון ביתרונות ובחסרונות של לקיחת משכנתא לדירה להשקעה, נפרט את השלבים בתהליך, ונבחן את האפשרויות השונות הקיימות בשוק, כולל השוואה לתנאים של משכנתא לדירה למגורים.

מה זו בעצם דירה להשקעה?

בלשון העם, אפשר לטעון שדירה להשקעה היא כל דירה בבעלותנו אותה אנו משכירים. עם זאת, כאשר מדברים על דירה להשקעה, לרוב מדובר ברוכש שיש לו לפחות דירה אחת קיימת: לפי חוק מיסוי מקרקעין, דירה להשקעה היא למעשה הדירה השנייה והלאה שאדם רוכש מעבר לדירתו היחידה. כלומר, כל דירה שנייה, שלישית וכן הלאה נחשבת כדירה להשקעה. מבחינת בנק ישראל, ההגדרה של דירה להשקעה תואמת את זו של מיסוי מקרקעין, ולכן הוא הנחה את הבנקים להגביל את שיעור המימון שאנשים יכולים לקחת לטובת דירה להשקעה. החל משנת 2021, בנק ישראל אסר על הבנקים לתת משכנתא לצורך דירה להשקעה על בסיס דירה קיימת (אלא אם מדובר בהלוואת גישור, בהתאם לאמור בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין). לעומת זאת הגופים החוץ בנקאיים שאינם כפופים לבנק ישראל, כן נותנים משכנתאות כל עוד עומדים בהתניות של חוקי הבורסה ושוק ההון החלים עליהם.

האם כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

לקיחת משכנתא לדירה להשקעה יכולה להיות מהלך כלכלי משתלם, במיוחד כאשר המשכנתא נמוכה, התשואה הצפויה מהשכרת הנכס גבוהה מעלות המשכנתא. יתרונות נוספים כוללים:

• מינוף פיננסי: השימוש בהלוואת משכנתא מאפשר לרכוש נכס בשווי גבוה עם הון עצמי נמוך יחסית.
• תשואה שוטפת: הכנסות משכירות יכולות לכסות את תשלומי המשכנתא ואף להניב רווח נוסף.
• עליית ערך הנכס: השקעה בנדל"ן מאפשרת ליהנות מעליית ערך הנכס לאורך זמן.

השלבים לתהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה

תהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה כולל מספר שלבים עיקריים:

• בחירת הנכס: בחירת נכס מתאים להשקעה היא השלב הראשון והחשוב ביותר. יש לבחון את מיקום הנכס, מצבו הפיזי, פוטנציאל התשואה מהשכרתו והעלייה הצפויה בערכו.
• הערכת יכולת ההחזר: ניתוח הכנסות והוצאות קיימות כדי להבין את יכולת ההחזר החודשי של ההלוואה.
• השגת אישור עקרוני: פניה לבנקים וקבלת אישור עקרוני למשכנתא על פי תנאים מותנים.
• בחירת הבנק והמסלול: השוואת תנאי המשכנתאות המוצעות על ידי הבנקים ובחירת הבנק המציע את התנאים הטובים ביותר.
• חתימה על חוזה ההלוואה: לאחר אישור סופי של הבנק, מתבצעת חתימה על חוזה המשכנתא והעברת הכספים.
• רישום הנכס וביטוח: רישום הנכס על שמכם בלשכת רישום המקרקעין וביצוע ביטוח מבנה ותכולה כנדרש על ידי הבנק.

מאיפה הכי כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה?

בחירת הבנק המתאים למשכנתא לדירה להשקעה תלויה במספר גורמים, ביניהם גובה הריבית, תנאי ההלוואה ורמת השירות. מומלץ לפנות למספר בנקים ולהשוות ביניהם:

• בנק לאומי: מציע מסלולים מגוונים ותנאים נוחים למשקיעים בנדל"ן.
• בנק הפועלים: מתמחה במתן פתרונות מימון מותאמים אישית למשקיעים.
• בנק מזרחי-טפחות: מציע מסלולים גמישים ויועצים המתמחים בהשקעות נדל"ן.
• נכון לימים אלו! חשוב ציין כי הבנקים עשויים לשנות את מדיניות הבנק מעת לעת.

איך בוחרים תמהיל משכנתא לדירה להשקעה?

בחירת תמהיל המשכנתא היא אחד השלבים הקריטיים בתהליך. תמהיל נכון יכול לחסוך לכם הרבה כסף בטווח הארוך. הנה מספר עקרונות לבחירת תמהיל משכנתא:

• פיזור סיכונים: מומלץ לשלב מספר מסלולי ריבית (ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית פריים) על מנת לפזר סיכונים.
• התאמת תקופת ההלוואה: תקופת ההלוואה צריכה להתאים ליכולת ההחזר החודשי ולצפי ההכנסות מהנכס.
• התאמת לוחות סילוקין: בחירה בין לוחות סילוקין שונים (קרן שווה, שפיצר) בהתאם לצרכים וליכולות שלכם.

האם התנאים דומים בין משכנתא לדירה להשקעה למשכנתא לדירה למגורים?

התנאים לקבלת משכנתא לדירה להשקעה נבדלים במעט מאלה של משכנתא לדירה למגורים. הנה כמה מן ההבדלים העיקריים:

• גובה הריבית: ריבית על משכנתא לדירה להשקעה בדרך כלל גבוהה יותר מזו על משכנתא לדירה למגורים, בשל הסיכון הגבוה יותר.
• אחוז מימון: אחוז המימון לדירה להשקעה נמוך יותר מזה לדירה למגורים. בנקים לרוב ידרשו הון עצמי גבוה יותר (וזאת על מנת למנוע עליית מחירי הדיור, עקב השתלטות של משקיעים על השוק באופן בלעדי).
• תנאי הלוואה: הבנקים עשויים להציב תנאים מחמירים יותר למשכנתאות להשקעה, כולל דרישות הכנסה גבוהות יותר (שהרי ללווה בדרך כלל יש עוד משכנתא או הלוואות אחרות, כאשר מדובר במשכנתא לדירה להשקעה).

אפשרויות למימון דירה להשקעה

כאמור, לא ניתן למנף נכס קיים לצורך רכישת דירה להשקעה דרך הבנק. עם זאת, יש אפשרויות אחרות:

• הלוואות פרטיות: ניתן לפנות לגופים חוץ בנקאיים או קרנות פרטיות לקבלת הלוואה לכיסוי ההון העצמי. חשוב לציין שמדובר בהלוואות יקרות יותר משמעותית מאלו הניתנות בבנקים.
• שיתופי פעולה: ניתן למצוא שותפים להשקעה שיספקו את ההון העצמי הנדרש, בתמורה לחלוקת הרווחים מהנכס. העניין הזה עשוי להקל גם בנושא המיסוי על הנכס (מס רכישה על דירה שנייה הוא כמובן גבוה יותר).
• מימון מהמוכר: לעיתים ניתן להגיע להסכמה עם המוכר על פריסת התשלום לאורך זמן, מה שיכול להקל על המימון.

סיכום

לקיחת משכנתא לדירה להשקעה היא מהלך פיננסי שניתן לבצע בהצלחה כאשר עושים זאת בצורה מושכלת ומתוכננת. חשוב לבחור את הנכס המתאים, להעריך נכון את יכולת ההחזר, לבחור את הבנק המתאים ולתכנן תמהיל משכנתא המותאם לצרכים האישיים. למרות שהריביות והתנאים שונים מאלו של משכנתא לדירה למגורים, יתרונות ההשקעה בנדל"ן יכולים להצדיק את המהלך. קיימות גם אפשרויות אחרות מלבד משכנתא להשגת המימון הנדרש. עם ייעוץ מקצועי והשוואה נכונה בין האפשרויות השונות, תוכלו לבצע השקעה מוצלחת בנדל"ן.