סילוק משכנתא משמע ביצוע תשלום של כל המשכנתא "בבת אחת", מה שנקרא גם פירעון מלא של המשכנתא. סילוק משכנתא חוסך תשלום ריביות לפי לוח הסילוקין להלוואה, אולם כרוך לעתים בעלויות גבוהות, ולכן בטרם ביצוע סילוק משכנתא, יש לבדוק כדאיות למהלך.
תקופת המשכנתא היא ארוכה, ובמהלך התקופה הזאת קורה לא פעם שאנו מקבלים סכומי כסף משמעותיים ממקור כזה או אחר: ירושה, קרנות השתלמות שהבשילו, מענקים ועוד. לפעמים פשוט העסק שלנו סוף סוף מצליח, ואנחנו במצב כלכלי שונה לגמרי מזה שהיינו בו ביום שלקחנו משכנתא.
כאשר מצבנו הכלכלי משתנה לטובה ויש לנו סכום כסף משמעותי נזיל, עולה לא פעם המחשבה לבצע סילוק משכנתא: כלומר במקום להמשיך לשלם משכנתא בכל חודש ולשלם ריביות והצמדות, פשוט לפרוע את כל הסכום בבת אחת, וכך לחסוך לא מעט על ריביות.
יש גם אפשרות כמובן לבצע פירעון חלקי, כלומר לפרוע רק חלק מן המסלולים, או פשוט חלק גדול מהמשכנתא, וכך נקטין משמעותית את ההצמדות לקרן ואת הריביות (שקטנות ככל שקרן ההלוואה קטנה). אולם האם סילוק משכנתא אכן משתלם? ואיך זה עובד? על כך במאמר זה.
כיצד נבצע פירעון מוקדם?
כאשר אנו רוצים לבצע סילוק משכנתא, ראשית עלינו להגיש בקשה לפירעון מוקדם. לפי האמור בקובץ ניהול בנקאי תקין – נהלים למתן הלוואות לדיור, על הלקוח לפנות בכתב לבנק בבקשה לביצוע פירעון מוקדם; יש לעשות זאת לפחות עשרה ימים בטרם ביצוע סילוק המשכנתא, ולא יותר מ-60 ימים מאותו המועד (מי שלא נותן לבנק הודעה מוקדמת על פירעון מוקדם, משלם על כך עמלה מיותרת וחבל).
לאחר קבלת הבקשה, הבנק ימסור ללקוח מספר נתונים בנוגע להלוואה; חלק בסיסיים כגון סכום ההלוואה המקורי, יתרת ההלוואה וכדומה, וכמה מהותיים יותר: סכום עמלות פירעון מוקדם, שיעור הריבית לצרכי השוואה ועוד (מטרת הנתונים לסייע ללקוח להחליט האם משתלם לו לבצע פירעון מוקדם, מחזור משכנתא וכדומה).
כאשר מדובר בפירעון מוקדם חלקי (כלומר, תשלום חלק מקרן ההלוואה, כאשר נשארת יתרה להלוואה), עלינו להחליט האם אנו מקטינים את תקופת ההלוואה (כלומר: מספר החודשים לתשלום יפחת, אך הסכום החודשי לא ישתנה), או שמפחיתים את גובה התשלום החודשי (מספר החודשים לא ישתנה, אך נשלם פחות בכל חודש).
מבחינה עקרונית ניתן לבצע פירעון מוקדם (מלא או חלקי) בכל עת. עם זאת, כאשר מדובר בפירעון מוקדם חלקי, עלינו לשלם לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי, על מנת לעמוד בתנאי המאפשר ביצוע פירעון מוקדם (אם יתרת המשכנתא גבוהה יותר מסכום ההלוואה המקורי, אז לפחות 10% מסכום זה), לכן מומלץ לבצע כשצברנו סכום נכבד לטובת הסילוק החלקי.
עלות סילוק משכנתא
פירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בלא מעט עלויות; חלקן עלויות קטנות יחסית (קטנות לפחות ביחס לתשלום עצמו), כגון עמלה תפעולית או עמלה בגין היעדר הודעה מקדימה על פירעון מוקדם. אולם העלות האמתית היא מה שמכונה עמלת "היוון משכנתא". ראשית, נבין מדוע הבנק גובה עמלה זו: כאשר אנו לוקחים משכנתא, אנו מתחייבים לשלם את ההלוואה במשך תקופה ארוכה של X חודשים. כל זמן שיש יתרת קרן להלוואה (קרן ההלוואה=הסכום שלווינו) אנו משלמים ריבית על ההלוואה (ריבית=סכום אותו אנו משלמים בנוסף לקרן ההלוואה). אם אנחנו לוקחים משכנתא ומשלמים אותה לפני הזמן, המשמעות היא שהבנק לא ירוויח על העסקה ריבית אותה יכול היה להרוויח (שהרי הריבית מצטברת בהתאם לתקופת ההלוואה).
הבנק מגדר את עצמו ביחס להפסדים הללו, באמצעות עמלת הפרשי ריבית (או עמלת פירעון מוקדם). העמלה הזאת מחושבת לפי מספר גורמים, וביניהם יתרת הקרן להלוואה, יתרת התקופה להלוואה, גובה הריבית עליו התחייבנו ועוד. ככל שהיא גבוהה יותר, כך יתכן וכדאיות הפירעון המוקדם קטנה. כמו כן, כדאי לדעת שככל שאנו מתקרבים למועד סיום ההלוואה, כך יותר משתלם לבצע פירעון מוקדם (שהרי קרן ההלוואה קטנה; מעבר לכך, בנקים נותנים הנחה ללקוחות ותיקים על עמלה זו).
נקודה נוספת שחשוב לדעת, במסלולים משתנים בהם העדכון ידוע מראש (למשל כל שנתיים, שלוש, חמש) עמלות הפירעון יחושבו עד למועד העדכון ולא לכל אורך המשכנתא. נסביר, החלטנו לבצע סילוק חלקי או מלא במסלול משתנה כל 5 שנים שקיים לנו במשכנתא (גם אם נותרו עוד 20 שנים למסלול זה לצורך הדוגמה) ועברו 4 שנים ממועד העדכון האחרון של הריבית. עמלות הפירעון יחושבו עד למועד העדכון, קרי שנה אחת! מנגד אם רצינו לבצע מחזור והמסלול עודכן לפני חצי שנה. נהיה חשופים לעמלת פירעון שתחושב על פני 4.5 שנים.
במסלולים הקבועים עמלת הפירעון מחושבת לכל תקופת המסלול ולכן הסיכון והחשיפה לעמלות פירעון גבוהות יותר.
