רכישת דירה בישראל היא צעד משמעותי בחיי רבים, המלווה לא פעם בחלום על בית משלהם. מימוש חלום זה נעשה לרוב באמצעות נטילת משכנתא, הלוואה אדירת היקפים הניתנת על ידי הבנקים למימון רכישת הדירה.
גילם הממוצע של נוטלי משכנתאות בישראל עומד כיום על כ-32 שנים. אך נתון זה אינו מצביע על התפלגות נוטלי המשכנתאות בקרב האוכלוסייה. גם אנשים מבוגרים זכאים לקבלת משכנתא ולמעשה אין הגבלה על הגיל בו ניתן לקחת משכנתא אלא על תקופת ההחזר של הכסף לבנק.
מאיזה גיל מותר לקחת משכנתא
בישראל, אין הגבלה חוקית מפורשת על הגיל המינימלי לקבלת משכנתא. עם זאת, בפועל, רוב הבנקים לא יהיו מוכנים להעניק משכנתא לאדם שטרם מלאו לו 18 שנים. יש לכך מספר סיבות והראשונה שבהן היא חוסר יכולת משפטית – אדם קטין אינו יכול לחתום על חוזה מחייב, כגון חוזה משכנתא, ללא אישור אפוטרופוס. בנוסף לצעירים מתחת לגיל 18 בדרך כלל אין הכנסה קבועה או הון עצמי משמעותי, מה שמקשה על עמידה בתשלומי המשכנתא החודשיים. קיימים מקרים חריגים בהם ניתן לקבל משכנתא גם לפני גיל 18. בדרך כלל, הדבר אפשרי רק במקרים בהם הצעיר מקבל סיוע מאדם מבוגר, כגון הורה או אפוטרופוס, אשר ערבים לחוב. גם במקרים אלו, הבנקים יבחנו בקפידה את יכולת ההחזר של הצעיר ואת תנאי העסקה, וידרשו ערבויות משמעותיות.
עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתא?
גם במקרה של הגבול העליון אין הגבלה על גיל נוטלי משכנתאות, וכל מקרה נבדק לגופו. גיל הלווה עצמו פחות מעניין את הבנק, אלא משכו הצפוי של חיי המשכנתא. לרוב, הבנקים יהיו פחות נכונים לאשר משכנתא במידה ותאריך הפירעון הסופי שלה ("סיום המשכנתא") צפוי להתרחש לאחר גיל 70-75. הסיבה המרכזית לכך היא שהבנק מעוניין שתחזירו את כל ההלוואה לפני פטירתכם. זוהי הסיבה שכל משכנתא מלווה בביטוח חיים, המכסה את ההלוואה במקרה פטירה של הלווה. בנוסף תוחלת החיים הממוצעת בישראל היא 83 שנה, אך כמובן שהיא אינה משקפת כל מקרה ומקרה. הבנקים מעדיפים להימנע מסיכון גבוה ולכן קובעים גיל מקסימלי נמוך יותר, כ-7-12 שנה מתחת לתוחלת החיים הממוצעת. בנוסף לכך ביטוח חיים ללווים מבוגרים עשוי להיות בעייתי. חברות הביטוח עשויות לסרב לכסות לווים מבוגרים או בעלי בעיות רפואיות, מה שמקשה על קבלת משכנתא.
משך המשכנתא משפיע רבות על הגיל המקסימלי. ניתן לקבל משכנתא גם בגיל 60 ואף מעט יותר, במיוחד אם מדובר בנכס יוקרתי או במצב כלכלי חזק של הלווה. קיימים מקרים חריגים בהם ניתן לקבל משכנתא גם מעבר לגיל המקסימלי המומלץ, תוך הצגת ערבים חזקים, ביטחונות משמעותיים או הוכחת יכולת החזר גבוהה.
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לפני ניסיון קבלת משכנתא בגיל מאוחר, במיוחד אם מדובר במשכנתא ארוכה.
האם ישנה מגבלת סכום בהתאם לגיל הלווה
בישראל, אין מגבלת סכום מוחלטת על הלוואה שניתן לקבל במסגרת משכנתא, אך קיימת מגבלת יחס הלוואת-ערך, המכונה גם "יחס LTV". יחס זה קובע את סכום ההלוואה המקסימלי שניתן לקבל ביחס לשווי הנכס הנרכש. ברוב המקרים, יחס LTV המקסימלי ללווים צעירים (עד גיל 35) עומד על 75%. משמעות הדבר היא שניתן לקבל הלוואה עד 75% משווי הנכס. עבור לווים מבוגרים יותר, יחס LTV המקסימלי עשוי להיות נמוך יותר, עד 60% או אף פחות, בהתאם לגיל הלווה, מצבו הכלכלי ותנאי המשכנתא.
מעבר לעניין הגיל יש את עניין יחס ההחזר, ככל שלוקחים משכנתא בגיל מבוגר, יתכן שהבנק יגביל את תקופת הפריסה וכתוצאה מכך ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
מה האפשרויות לבני 60+?
קיימות מספר אפשרויות עבור בני 60 ומעלה המעוניינים לרכוש דירה באמצעות משכנתא:
- משכנתא רגילה: ניתן לקבל משכנתא רגילה גם בגיל 60 ומעלה, אך סכום ההלוואה, משך חיי המשכנתא והריבית יהיו מוגבלים יותר.
- משכנתא הפוכה: זוהי אפשרות ייחודית המאפשרת לבעלי דירה בני 60 ומעלה למשוך הלוואה כנגד שווי הדירה. ההלוואה ניתנת בפעימה אחת או בתשלומים לאורך זמן. עם פטירת הלווה או מכירת הדירה, יש להחזיר את ההלוואה, כולל הריבית שנצברה. חשוב לציין שמשכנתא הפוכה מקטינה את ההון העצמי של הלווה בדירה, ועלולה להשפיע על יורשיו.
- משכנתא משותפת עם ילדים או נכדים: במקרה זה, הילדים יהיו ערבים למשכנתא ויוכלו לסייע בהגדלת סכום ההלוואה או קבלת תנאי משכנתא טובים יותר. חשוב לערוך הסכם משפחתי ברור המגדיר את חלוקת האחריות בין הלווים ואת תנאי החזר המשכנתא.
