תנאי הסף הם קריטריונים מינימליים שחייבים להתקיים כדי לקבל משכנתא מהבנק. תנאים אלה נועדו להגן על הבנק מפני סיכון אשראי גבוה, ולוודא שהלווים יהיו מסוגלים להחזיר את ההלוואה.
הסיבות לקביעתם של תנאי הסף הם ראשית, הגנה על הבנק מפני סיכון אשראי גבוה. הבנק רוצה לוודא שהלווים מסוגלים להחזיר את ההלוואה, כדי לא להסתכן בהפסדים. בנוסף תנאי הסף תורמים ליציבות מערכת הבנקאות. הם מונעים מהבנקים להלוות כסף ללווים שאינם מסוגלים להחזיר אותו, דבר שיכול להוביל לקריסת הבנקים. לא פחות חשוב מכך, תנאי הסף מגנים על הלווים מפני נטילת הלוואות שהם אינם יכולים להחזיר. הבנק רוצה לוודא שהלווים יהיו מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים, כדי לא להסתכן בקשיים כלכליים.
מי קובע את התנאים למשכנתא?
שני גופים מרכזיים קובעים את תנאי המשכנתא. הראשון הוא בנק ישראל שהוא הגוף המרכזי המפקח על הבנקים בישראל. הוא קובע את המסגרת הכללית לקבלת משכנתאות, כגון אחוז ההון העצמי המינימלי, תקופת ההחזר המקסימלית והריבית המקסימלית. מטרתו להבטיח יציבות מערכת הבנקאות ולמנוע סיכונים מיותרים. הגוף השני הוא הבנק ממנו לוקחים את המשכנתא. הבנקים פועלים תחת ההנחיות שקבע בנק ישראל. הם רשאים להוסיף תנאים ספציפיים משלהם, כגון דרישות נוספות בנוגע להון עצמי, ריבית שונה ומסלולים ייחודיים. הם בוחנים כל בקשה לפי קריטריונים פנימיים, כגון דירוג אשראי, יכולת החזר והיסטוריית אשראי. לעיתים הנהלים הפנימיים של הבנקים הם אלו שיכריעו אם תינתן משכנתא באותו בנק או לא.
עמידה תחת הנחיות שני גופים אלו תאפשר לנו את קבלת המשכנתא.
תנאים לקבלת משכנתא
התנאים העיקריים לקבלת משכנתא הינם:
- הון עצמי: הון עצמי הנדרש לרכישת דירה ראשונה הוא 25% מערך הדירה. משפרי דיור יידרשו ל- 30% מערך הדירה החדשה, או 50% מערך הדירה הקיימת.
- יכולת החזר: הבנק יבחן את הכנסתכם, ההוצאות הקבועות וההתחייבויות הקיימות שלכם, כדי לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. יחס ההחזר (היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה) המקסימלי עד -40%.
- דירוג אשראי: הבנק יבדוק את דירוג האשראי שלכם, כדי להעריך את הסיכון בהלוואה לכם.
דירוג אשראי גבוה יקל על קבלת משכנתא בתנאים טובים יותר. - ביטחונות: הבנק עשוי לדרוש ביטחונות נוספים, כמו ערבים או שעבוד נכס נוסף.
- מסמכים נדרשים: תלושי משכורת, אישור ניהול חשבון, אישור היתר בנייה, טופס שמאי ועוד.
מלבד התנאים הללו שהוזכרו קודם, ישנם תנאים נוספים שיכולים להשפיע על קבלת משכנתא כגון גיל, כאשר גיל מינימלי לקבלת משכנתא הוא 18 שנים והגיל מקסימלי הוא 75 שנים (לרוב). הבנק עשוי להגביל את סכום ההלוואה ואת תקופת ההחזר בהתאם לגיל הלווה. בנוסף במקרים מסוימים, הבנק עשוי לדרוש חוות דעת רפואית בנוסף לביטוח החיים שהוא דורש עבור הלווה.
האם אפשר לשפר את התנאים?
משכנתא היא כלי פיננסי המאפשר מימון לרכישת דירה באמצעות החזר חודשי משמעותי לאורך שנים רבות. לכן חשוב לבחון את תנאי המשכנתא בקפידה ולמצוא דרכים לשפר אותם ככל הניתן, ובכך להוזיל את עלויות הדיור לאורך זמן. ניתן לשפר את תנאי המשכנתא שלכם בכמה דרכים.
- השוואת תנאים בין בנקים: פנו למספר בנקים וקבלו הצעות משכנתא. שימו לב לכל הפרטים, כמו ריבית, עמלות, תקופת החזר ומסלולים. לאחר שיש לכם מספר הצעות, השתמשו בהן כדי לנהל משא ומתן עם הבנק. ציינו את ההצעות הטובות יותר שקיבלתם ונסו לקבל תנאים טובים יותר.
- שיפור דירוג האשראי: ודאו שאתם משלמים את כל חובותיכם בזמן, כולל הלוואות, כרטיסי אשראי ותשלומים אחרים ונסו להפחית את יתרת האשראי בכרטיסי האשראי שלכם. ודאו שיש לכם היסטוריית תנועות נורמלית בחשבון הבנק שלכם.
- הגדלת ההון העצמי: במידה ואתם מציגים הון עצמי יותר גבוה יש סיכוי לשיפור תנאי המשכנתא.
לפעמים שווה לשקול מכירת נכסים אחרים שיש לכם, כמו רכב או דירה קיימת, כדי להגדיל את ההון העצמי. - רכישת ביטוח חיים: יכולה להוזיל את ריבית המשכנתא. השוו בין הצעות ביטוח חיים שונות ובחרו את הביטוח המתאים ביותר לצרכים שלכם.
- יועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור לכם למצוא את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם. הוא יכול לנהל עבורכם את המו"מ מול הבנקים ולשפר את התנאים שלכם באופן ניכר.
