מהי משכנתא פנסיונית?
משכנתא פנסיונית, הידועה גם כ"משכנתא הפוכה", היא מוצר פיננסי ייחודי המאפשר לאנשים בגילאי 60 ומעלה לשעבד את נכס הדיור שלהם ולקבל הלוואה כספית משמעותית.
המשכנתא הפנסיונית נועדה לסייע לקשישים לשפר את איכות חייהם באמצעות שימוש בהון הטמון בנכס הדיור שלהם, גם אם אין להם חסכונות משמעותיים. המשכנתא הפנסיונית עובדת באופן כזה שהלווה מקבל הלוואה מהבנק תמורת שיעבוד הנכס. סכום ההלוואה נקבע על סמך שווי הנכס וגיל הלווה. ההלוואה ניתנת בפעימה אחת או כקצבה חודשית. בשל אופייה הייחודי של משכנתא זו, מומלץ בחום לפנות ליועץ משכנתאות פרטי שיוכל להנחות אתכם בתהליך ולוודא שאתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר.
יתרונות המשכנתא הפנסיונית
- הכנסה קבועה ויציבה: משכנתא הפוכה מאפשרת ללווה לקבל הלוואה משמעותית תמורת שיעבוד נכס הדיור שלו. סכום ההלוואה נקבע על סמך שווי הנכס, וגיל הלווה. ההלוואה ניתנת בדרך כלל כקצבה חודשית, אך ניתן גם לקבל אותה כסכום חד פעמי לחשבונכם. הלוואה זו יכולה לשמש למגוון מטרות, כגון מימון טיפולים רפואיים, סיוע לילדים ונכדים, שיפוץ בית, מימון חופשות ועוד.
גמישות מרבית: משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה, לכן היא אינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. הלווה יכול לבחור מתי וכיצד להשתמש בכסף, בהתאם לצרכיו וכיצד להחזיר אותה. תשלום חודשי מלא (קרן בתוספת ריבית), בלון חלקי (תשלום רק של הריבית בכל חודש ותשלום הקרן בסיום), בלון מלא (לא לשלם בכלל, אך הריבית נוספת בכל חודש לקרן הקיימת, ובמועד הפירעון הסכום לסילוק ההלוואה יכול להיות גבוה משמעותית מהמקור) - תנאים נוחים: בניגוד למשכנתא רגילה, אין צורך לעבור מבדקי הכנסה לפני קבלת משכנתא הפוכה, וגם אין צורך לעשות ביטוח חיים.
אפשרויות פירעון גמישות – ניתן לפרוע את המשכנתא בכל נקודת זמן. - פתרון עבור מעבר לדיור מוגן: במקרה שהלווה מחליט לעבור לדיור מוגן, הוא יכול להשכיר את הדירה ובנוסף להשתמש במשכנתא זו כקצבה חודשית ובכך לשלם חלק מעלויות הדיוק המוגן.
חשוב לציין שמשכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי מורכב ויש לבחון אותה בקפידה לפני קבלת החלטה. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך על מנת להבין את כל ההשלכות של נטילת משכנתא פנסיונית.
תנאים לקבלת משכנתא פנסיונית
- המבקש חייב להיות בן 60 ומעלה.
- הנכס המיועד לשעבוד חייב להיות בבעלות מלאה של המבקש ובן/בת זוגו. במקרים מסוימים, ניתן לקבל משכנתא פנסיונית גם על נכס משותף, אך יש צורך בהסכמת כל הבעלים.
- הנכס חייב להיות רשום בטאבו או בלשכת המקרקעין.
- הנכס חייב להיות ראוי למגורים ובעל ערך מסחרי.
- לא יכולים להיות על הנכס משכנתאות אחרות, עיקולים או שעבודים אחרים.
- המבקש חייב להיות בעל כושר תפקודי סביר, ייתכן שיהיה צורך לעבור בדיקות רפואיות.
- אין צורך להציג הכנסות שוטפות, אך חשוב שהמבקש יוכל להוכיח שיש לו יכולת לעמוד בתשלומי הריבית הקשורים למשכנתא.
נוסף על התנאים אלו, ייתכן שיהיו דרישות נוספות בהתאם למדיניות הבנקים השונים.
למי לא מתאים לקחת משכנתא פנסיונית
אם אין לכם צורך מידי בכסף נוסף, ייתכן שנטילת משכנתא פנסיונית אינה הכדאית ביותר. זכרו שנטילת משכנתא פנסיונית פירושה שעבוד הנכס, ועלולה להקטין את ההון העצמי שלכם בירושה. בנוסף אם אתם אינכם בטוחים היכן תרצו לגור בעתיד, או אם יש לכם חשש שתצטרכו לעבור לדיור מוגן בעתיד הקרוב, ייתכן שנטילת משכנתא פנסיונית אינה ההחלטה הנכונה עבורכם. אם יש לכם חובות קיימים, ייתכן שנטילת משכנתא פנסיונית תגדיל את נטל החוב שלכם ותקשה עליכם להתמודד איתו. בנוסף חשוב לוודא שתוכלו לעמוד בתשלומי הריבית הקשורים למשכנתא הפנסיונית. אי עמידה בתשלומים אלו עלולה להוביל להליך הוצאה לפועל ואף לאובדן הנכס.
ההבדלים בין משכנתא פנסיונית למשכנתא רגילה
משכנתא פנסיונית, הידועה גם כ"משכנתא הפוכה", ומשכנתא רגילה הן שתי אפשרויות מימון שונות לרכישת דירה או שיפור תנאי דיור. עיקרי ההבדלים ביניהן הינם:
מטרה: משכנתא פנסיונית הינה קבלת הלוואה תמורת שיעבוד נכס קיים. משכנתא רגילה היא עבור רכישת דירה או שיפור תנאי דיור.
גיל: משכנתא פנסיונית היא עבור אנשים מגיל 60 ומעלה ללא הגבלת גיל. ואילו משכנתא רגילה היא מוגבלת עד לגיל 80 (עם החרגות).
בעלות על הנכס: עבור קבלת משכנתא פנסיונית הנכס צריך להיות בבעלות מלאה של המבקש ובן/בת זוגו ללא בעיות ברישום ואילו בעבור קבלת משכנתא רגילה אין צורך בבעלות על נכס.
אופן קבלת הכסף – משכנתא פנסיונית מתקבלת בפעימה אחת או כקצבה חודשית לכל חיי הלווים ואילו משכנתא רגילה מתקבלת לרוב בתשלום חד פעמי למוכר הדירה.
החזר ההלוואה: בלקיחת משכנתא פנסיונית פירעון ההלוואה מתבצע רק לאחר פטירת אחרון הלווים או מכירת הנכס. בלקיחת משכנתא רגילה החזר ההלוואה מתבצע לאורך כל תקופת המשכנתא.
ביטוח חיים: במשכנתא פנסיונית אינו נדרש ואילו במשכנתא רגילה נדרש.
ריבית: משכנתא פנסיונית הריבית גבוהה יחסית ואילו במשכנתא רגילה היא נמוכה יחסית.
איך עובד התהליך של לקיחת משכנתא פנסיונית?
תהליך קבלת משכנתא פנסיונית מורכב מכמה צעדים עיקריים והראשון שבהם הוא יצירת קשר עם יועץ משכנתאות מוסמך או עם גורם פיננסי המטפל במשכנתאות פנסיוניות. יועץ המשכנתאות יבחן את נתוניכם האישיים, את מצבכם הכלכלי ואת נכס הדיור שלכם על מנת לוודא שאתם עומדים בתנאי הסף לקבלת משכנתא פנסיונית. לאחר בדיקה ראשונית מוצלחת, יועץ המשכנתאות יפנה אתכם למספר גופים פיננסיים המציעים משכנתאות פנסיוניות. חשוב לקבל הצעות ממספר גופים שונים על מנת להשוות תנאים ולמצוא את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם. הגוף הפיננסי יבצע הערכת שווי של נכס הדיור שלכם. שווי הנכס יקבע את סכום ההלוואה המקסימלי שתוכלו לקבל.
לאחר קבלת הצעות ממספר גופים פיננסיים, תוכלו לנהל משא ומתן עם הגופים השונים על מנת לשפר את תנאי המשכנתא. חשוב לוודא שאתם מבינים את כל תנאי המשכנתא לפני החתימה על ההסכם. לאחר בחירת הגוף הפיננסי ותנאי המשכנתא, תתבקשו לחתום על הסכם משכנתא. ההסכם יפרט את כל תנאי המשכנתא, לרבות סכום ההלוואה, ריבית, תקופת המשכנתא, אופן החזר ההלוואה ועוד. לאחר חתימה על ההסכם, יש לרשום את המשכנתא בלשכת המקרקעין. רישום המשכנתא מבטיח את זכויותיו של הגוף הפיננסי על הנכס. לאחר רישום המשכנתא, תקבלו את סכום ההלוואה בהתאם לתנאי ההסכם.
איך מתבצע ההחזר של משכנתא פנסיונית
אופן החזר המשכנתא שונה מאופן החזר משכנתא רגילה. משכנתא פנסיונית היא הלוואה לכל מטרה, לכן היא אינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. הלווה מקבל את הכסף מההלוואה בדרך כלל בתשלומים חודשיים כקצבה, אך ניתן גם לקבל אותה כסכום חד פעמי. פירעון ההלוואה לאחר פטירת הלווה או מכירת הנכס אך אפשרויות פירעון הן גמישות וניתן לפרוע את המשכנתא בכל נקודת זמן. במקרה של פטירת הלווה, יורשיו יוכלו לפרוע את ההלוואה ולקבל את הנכס, או למכור את הנכס ולשמור את יתרת הכסף.
