מדריך משכנתא

משכנתא היא עסקה מורכבת וגורלית. לווה שייגש לבנק ופשוט יקבל את ההצעה הראשונה שהבנק ייתן לו, צפוי להפסיד מאות אלפי שקלים ויותר בעלות המשכנתא שלו, כספים מיותרים לחלוטין שניתן היה לחסוך. בפועל משכנתא היא מהלך כלכלי שצריך לתכנן בצורה קפדנית, וכדי לעשות זאת, מוטב להכיר כמה מושגים חשובים בתחום המשכנתאות.

משכנתא היא מהלך כלכלי מורכב, כאשר כל שלב בתהליך דורש הבנה מסוימת ויכולת התמצאות. ערכנו עבורכם מדריך משכנתא עם עיקרי הדברים שחשוב לדעת בנושא משכנתא. חשוב שלא תיגשו לקחת משכנתא בעצמכם, מבלי שלפחות קראתם מדריך זה, וכן נועצתם עם איש מקצוע המתמחה במימון נדל"ן, כדי שינחה אתכם להשגת המשכנתא הזולה ביותר עבורכם.

שלב ראשון: הכרת המשכנתא

מה זה משכנתא?

באופן בסיסי, משכנתא היא הלוואה בה לווה ממשכן נכס בבעלותו לטובת המלווה, כחלק מעסקת ההלוואה. יש מצבים בהם יש בבעלותנו נכס, אולם אנו מעוניינים בהלוואה, ולכן אנו ממשכנים את הנכס לטובת המלווה, לשם קבלת הלוואה; משכנתא זו מכונה משכנתא לכל מטרה, היות והכסף עובר ישירות לחשבון הבנק שלנו.

לעומת זאת, משכנתא "קלאסית" היא הלוואה לרכישת נכס; כלומר, כאשר אנו מעוניינים במימון לרכישת נכס חדש, אנו פונים למלווה לצורך מימון הרכישה; בתמורה, אנו ממשכנים את הנכס החדש לטובת הבנק. במשכנתא קלאסית, הכסף עובר מהמלווה ישירות אל חשבון הבנק של מוכר הנכס (וזאת בניגוד להלוואת משכנתה לכל מטרה).

תמהיל משכנתא

הלוואת משכנתא אינה נלקחת כמקשה אחת, ולמעשה אפשר לומר שמדובר בהלוואה המחולקת לכמה הלוואות נפרדות, כאשר כל הלוואה נפרדת מן האחרת בתנאי הריבית שלה, וכן בשאלת ההצמדה של קרן ההלוואה (לעתים גם במשך ההלוואה). למעשה הוראות בנק ישראל מחייבות כי המשכנתא תהיה בנויה כך שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה הלוואה בריבית קבועה, וכן לפחות שליש בריבית משתנה. תמהיל המשכנתא מושפע ממשתנים כמו משך ההלוואה, הנכונות שלנו לבצע פירעון מוקדם, ויכולת ההחזר שלנו. אולם מה שחשוב לדעת, הוא שתמהיל המשכנתא משפיע רבות על מחיר המשכנתא, קרי כמה כסף נחזיר ביחס לסכום ההלוואה שלקחנו.

שלב שני: תכנון פיננסי

תכנון פיננסי למשכנתא
משכנתה היא הלוואה ארוכת טווח, שיכולה להתפרש על פני שלושים שנה (ובמצבים מסוימים אפילו יותר). הלוואה כזאת ארוכה כדאי לתכנן, מכל מיני סיבות. ראשית, משכנתא משולמת (על פי רוב) לפי לוח סילוקין בשם לוח שפיצר. המשמעות היא שבתחילת ההלוואה, הלווה משלם בעיקר ריביות, ורק מעט מקרן ההלוואה (כאשר הדבר משתנה בהדרגה לאורך חיי ההלוואה). לרוב, חלק מקרן ההלוואה צמוד למדד, משמע שיתכן שגם כמה שנים לאחר שתשלמו את ההלוואה, עדיין תהיו חייבים יותר כסף ממה שלוויתם. לכן, צריך לבחור תמהיל משכנתה שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן, גם אם ההחזר החודשי יהיה פתאום גבוה יותר משמעותית מזה שהיה בתחילת ההלוואה.

כמו כן, ישנם לווים שיודעים שבטווח משך החיים של ההלוואה, יהיו כל מיני אירועים רלוונטיים לעניין המשכנתה, כגון סיום של הלוואות אחרות, הבשלה של קרנות השתלמות, כסף גדול שייכנס מכיוון מסוים, העלאות אפשריות ועוד. אירועים אלו יכולים להשפיע על גובה ההחזר החודשי שניקח, או על האפשרות לביצוע של פירעון מוקדם, ולא פעם אנו נרצה לתמחר תרחישים אלו בתוך ההלוואה.

ריבית משכנתה
לפחות חלק מהמשכנתא יהיה צמוד בהכרח לריבית הפריים, מה שאומר שלאורך זמן, אנו עשויים למצוא עצמנו משלמים הרבה יותר בכל חודש ממה שתכננו. משום כך, בעת התהליך של לקיחת משכנתה, עלינו לבצע התמחרות בין מלווים השונים, ולנסות לקבל ריביות נמוכות ככל האפשר בהצעות שונות (אם כי ריבית המשכנתא אינה הרכיב היחיד שמשפיע על יוקר ההלוואה, וחשוב שלא "להסתנוור" מריביות נמוכות).

שלב שלישי: קבלת משכנתה נכונה

אישור עקרוני למשכנתא
אישור עקרוני למשכנתא, הוא התחייבות מצד הבנק לתת לנו משכנתא בתנאים מסוימים. ההתחייבות הזאת היא חד-צדדית (של הבנק כלפינו) ותקפה למשך 24 ימים; המטרה היא שלאחר מתן האישור העקרוני, הרוכשים יחלו לאסוף מסמכים נדרשים (כגון חוזה חתום, אישור שמאות וכדומה), על מנת לקבל משכנתא מהבנק באופן סופי ורשמי.

מדוע בכלל נדרש אישור עקרוני? הסיבה לכך היא שקבלת משכנתא אינה דבר מובן מאליו. כאשר אנו מבקשים לחתום על חוזה לרכישת דירה למשל, מוטב לחתום רק לאחר קבלת אישור עקרוני. מדוע? משום שאם נחתום על החוזה, ולאחר מכן נסורב למשכנתא, ניאלץ לסגת מחוזה הרכישה, ולשלם סכומים אדירים בקנסות בגין הפרת חוזה.

ניהול משא ומתן מול הבנק
למרות החזות המזמינה והידידותית של הבנקים, חשוב לזכור שמטרתם היא למכור לנו הלוואות במחיר הכי גבוה שרק אפשר. האינטרס של הבנק הוא במובן מסוים מנוגד לאינטרס שלנו במשא ומתן, ולכן חשוב שיהיה לנו כמה שיותר כוח מיקוח. משום כך, יש יתרון גדול בפנייה לחברה לייעוץ משכנתה, אשר מייצגת מספר גדול של לווים בו זמנית, מה שנותן לה כוח מיקוח חזק יותר מול הבנקים, שירצו לסגור מספר רב של עסקאות.

להיעזרות בחברה לייעוץ משכנתה ישנם יתרונות נוספים, כגון קבלת ייעוץ והכוונה לאורך התהליך, בניית תמהיל משכנתה נכון ומתאים לצרכים שלו, ביצוע תכנון פיננסי נכון ועוד.