משכנתאות אינן מוסדרות בחקיקה של הכנסת, אלא בהוראות והנחיות מצד בנק ישראל, המפקח על שוק המשכנתאות. הוראות אלו נועדו להגן על הלווים מחד, ולשמור על יציבות המערכת הבנקאית מאידך.
משכנתא בישראל אינה מוסדרת בחקיקה של הכנסת, ולא בהחלטות ממשלה, וזאת לשם שמירה על עצמאותו של בנק ישראל, בתור הגוף האחראי על המערכת הבנקאית במדינה. משום כך, הנושא של משכנתאות מאוסדר בלעדית על ידי בנק ישראל, שהינו על-פניו גוף עצמאי לקבוע בהתאם להבנתו מדיניות בנושא הלוואות, פיקוח על בנקים, וכיוצא מכך גם לפקח על שוק המשכנתאות. עצמאותו של בנק ישראל חשובה, בין היתר משום שלעתים נדרש מצידו לקבל החלטות שהציבור "לא יאהב" כגון העלאת ריבית, והוא חייב לעשות זאת משיקולים מקצועיים בלבד, מבלי שייקח בחשבון שיקולים פוליטיים, שיקולי פופולריות וכדומה.
מטרת העל של בנק ישראל היא לייצב את הספינה בכל עת: לדאוג שהכלכלה של מדינת ישראל יציבה, שאין אינפלציה גבוהה מדי מחד, שאין ייסוף גבוה מדי בשקל מנגד, שאין מיתון במשק, שאין בועות אשראי, ושאין סכנה לקריסה גדולה של בנק או גורם אחר בשוק האשראי. מן התפיסה הזאת, נולדו מספר הגבלות של בנק ישראל, שנועדו לאפשר שוק האשראי למשכנתאות מפותח מצד אחד, אך יציב מצד שני.
זכויות וחובות של לקוחות משכנתא
בנק ישראל והמפקח על הבנקים (הממונה על ידי נגיד בנק ישראל), מטילים הגבלות שונות על שני צדדים לעסקה, קרי בנק והלקוח שלו, וזאת לשם שמירה והגנה על יציבות המערכת הבנקאית. ראו כמה מגבלות בולטות בהקשר זה:
- בעת קבלת משכנתה לדירה ראשונה, ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הדירה. כלומר, גם אם הלקוח רוצה הלוואה של 100%, הבנק מוגבל לתת לו עד 75%, וזאת לשם הקטנת הסיכון מן ההלוואה (ויציבות המערכת הבנקאית כאמור).
- ככל שמדובר בדירה להשקעה, אפשר לקבל עד מימון של 50% מערך הנכס, וזאת לשם מניעת מצב שבו לווים קונים המון דירות ממונפות.
- תקופת המשכנתא לא תעלה על שלושים שנה.
- לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול שבו הריבית קבועה (עם זאת, הקרן יכולה להיות צמודה למדד).
- ניתן לבצע פירעון מוקדם למשכנתא, וכן פירעון מוקדם חלקי. כך בנק ישראל מגן על לקוחות המשכנתא, במקרה שהם רוצים לבצע פירעון מוקדם, ולקזז חלק מעלויות ההלוואה (נכון שהם צריכים לשלם עמלת היוון, אולם גם היא מוגבלת בפיקוח. מכל מקום, האיזון הוא כזה שגם משמר רווחיות לבנק, אך גם כדאיות ללקוח).
- מתן משכנתא לאדם עם מוגבלות מקצרת חיים- כידוע, בעת לקיחת משכנתה, יש לעשות גם ביטוח חיים להבטחת תשלום המשכנתא (ביטוח משכנתא). עם זאת, מי שיש לו מוגבלות פיזית אשר עשויה לקצר חייו, לא יכול לקבל ביטוח חיים, וכתוצאה מכך לא יכול לקבל משכנתה. חקיקה של חברת הכנסת קארין אלהרר (המתמודדת עם מוגבלויות), הביאה לכך שחברות ביטוח יהיו מחויבות במצבים מסוימים לבטח אנשים עם מוגבלות מקצרת חיים, וכך אותו אדם יוכל לקבל משכנתה.
מה קורה כאשר הלווה לא משלם את המשכנתא?ֿֿ
יציבות היא דבר חשוב בחיים, ומשום כך ישנן מגבלות שונות החלות על בנקים, במטרה לאפשר יציבות בבית המגורים, גם לאנשים המפגרים בתשלומי המשכנתא שלהם. נתייחס לכמה דוגמאות חשובות:
- מימוש משכנתא על החוב שבפיגור בלבד- בדרך כלל, כאשר אתם מפגרים בתשלום הלוואה, המלווה רשאי להעמיד את כל ההלוואה לפירעון מיידי, היות והחשש הוא שאתם לא תשלמו את ההלוואה. עם זאת, במשכנתה, במקרה של פיגור בתשלומים, בנקים רשאים להעמיד כל תשלום ותשלום בנפרד, ולא את כל יתרת המשכנתא. מדובר בהגנה הניתנת ללווים, מתוך תקווה שיצליחו בכל זאת לחלץ את עצמם מהמצב אליו נקלעו, ולחזור לשלם את ההלוואה.
- סידור מגורים חלופי- בנק אינו יכול לממש את המשכנתא ולהוציא משם את הלווה ומשפחתו, כל עוד אין להם מקום אחר לגור. רוצה לומר, הוא לא יכול לזרוק אותם לרחוב. עם זאת, ככל שמדובר במשכנתאות שנלקחו לאחר 2009, הבנק מחויב לדאוג ללווה ומשפחתו לסידור מגורים למשך שנה וחצי בלבד.
- חסד של חצי שנה בטרם יפעלו הליכי גבייה- לווה שמפגר בתשלומי המשכנתא, זכאי לתקופה של חצי שנה, בה הוא יכול לשלם את תשלום המשכנתא אותו לא שילם בזמן, ובכך להימנע מפתיחת הליכי גבייה בהוצאה לפועל.
