הון עצמי למשכנתא

כל הלוואת משכנתא לרכישת נכס, מותנית בכך שחלק מן המימון לרכישת הנכס יגיע מן ההון העצמי של הרוכש, וזאת על מנת למנוע מינוף יתר בשוק הדיור. גובה ההון העצמי המינימלי הנדרש, משתנה בין היתר לפי סוג הנכס הנרכש.

בכל פעם שאנחנו מתייצבים בבנק במטרה לקבל הלוואת משכנתא לרכישת נכס, אנחנו חייבים להביא לפחות חלק מהסכום "מהבית". המציאות היא שבבנקים לא ניתן לקבל מימון 100% לרכישת נכס. למעשה, אפילו אם הבנקים היו רוצים לאפשר זאת, הם מנועים מכוח הרגולציה: חוזר 2647-06 של המפקח על הבנקים, מטיל מגבלות על הבנקים לצורך מתן הלוואות משכנתא. לפי האמור בחוזר, בנקים לא יאשרו הלוואה לרכישת דירת מגורים, בשיעור העולה על 75% מערך הנכס; משמע, הלקוח צריך להביא מראש לפחות 25% מערך הנכס כדי לקבל מימון לרכישה של יתרת הנכס. ככל שמדובר בדירה חליפית, הלקוח צריך להביא כבר 30%, ואם מדובר בדירה להשקעה, אז לפחות 50%.

ההגבלות הללו נובעות בין היתר מהצורך לצנן את שוק הדיור: אם לווים יוכלו לקבל במערכת הבנקאית מימון בשיעור של 100% מערך הנכס או קרוב לכך, המשמעות תהיה היווצרות של בועת אשראי מסוכנת בשוק הדיור, עליית מחירי נכסים, וסכנה גדולה לכשל בפירעון ההלוואות הללו במצבי משבר. עם זאת, יש להכיר בכך שההגבלה הזאת מהווה חסם כניסה מסוים לשוק הדיור, עבור אילו שאין בידם את ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת משכנתא. אותם חוסכים נאלצים להמשיך להתקשות ולנסות לחסוך כסף במציאות הכלכלית של ימינו, בה מחירי הדיור עולים מהר יותר מכפי שאפשר לחסוך כסף באורח חיים סביר.

יש לציין אמנם, כי ההגבלות הללו מטעם בנק ישראל, אינן חלות על מלווים חוץ בנקאיים (אשר אינן כפופים לבנק ישראל), ויכולים לתת הלוואות בשיעורי מימון גבוהים יותר. עם זאת, לרוב אלו הלוואות יקרות יותר, המיועדת לרוב למסורבי המערכת הבנקאית.

כיצד גובה ההון העצמי משפיע על המשכנתא?

אם כן, בנק ישראל כופה על הלווים להביא לפחות 25% מערך הנכס כהון עצמי מינימלי. אולם בתור לווים, מוטב לנו שלא להסתפק בהון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא, ולהביא כמה שיותר "כסף מהבית". מדוע? משום שככל שההון העצמי למשכנתא שלנו גדול יותר, כך נקבל משכנתא בתנאים טובים יותר: הריבית על המשכנתא, המהווה את מחירה של ההלוואה (קרי סכום הכסף אותו נשלם חזרה ללווה, פחות הסכום אותו לווינו), נגזרת מן הסיכון הנשקף מן ההלוואה. ככל שאנו לוקחים הלוואה גדולה יותר על הנכס, המשמעות היא סיכון רב יותר למלווה שנתן לנו את ההלוואה. משום כך, מדרגות הריבית ביחס להון העצמי להלוואה, יהיו לרוב לפי האמור להלן:

• הון עצמי של 25% מהנכס עד 40% מהנכס- הריבית הגבוהה ביותר על המשכנתא.
• הון עצמי של 39% מהנכס עד 54% מהנכס- ריבית ממוצעת וסבירה.
• הון עצמי של 55% ומעלה- סף הריביות הטובות ביותר.

כלומר ככל שההון העצמי שלנו בנכס גבוה יותר, כך נקבל משכנתא בתנאים טובים יותר.

איך מגדילים את ההון העצמי למשכנתא?

אם כן, השגת הון עצמי גדול ככל האפשר, מהווה נדבך חשוב בדרך לרכישת נכס, בין אם לאור העובדה שמדובר בחסם כניסה לקבלת משכנתה, ובין אם משום שמדובר בפקטור המשפיע על מחיר המשכנתא. נשאלת השאלה, כיצד נוכל להגיע עם הון עצמי רב ככל האפשר. ישנן כמה דרכים אפשריות להגדיל את ההון העצמי.

שימוש בחיסכון

ככל שיש לכם חיסכון בבנק, חיסכון בקופת גמל, קרן השתלמות, פוליסת חיסכון, קרן נאמנות או כל מוצר פיננסי אחר, יתכן ושווה לכם לנצל אותו, או לפחות חלק ממנו, לצורך הגדלת ההון העצמי שישמש בעסקת המשכנתא.

כיצד יודעים מתי משתלם לשבור קרן השתלמות או פוליסת חיסכון לצורך הגדלת ההון העצמי? עושים חישוב. אמנם אין אפשרות לדעת תמיד במדויק כמה תשואה יעשה הכסף, אבל תעשו "בערך": תבדקו כמה ריבית יצבור הכסף הזה בתקופה מסוימת של חיסכון, נניח עשר שנים (תחשבו זאת למשל על בסיס נתוני עבר). לאחר מכן, תראו בכמה ניתן להוזיל את עלות ההלוואה באמצעות שימוש בכסף המיועד לחיסכון, על פני אותה תקופה (עשר שנים כאמור). פשוט תבחרו באלטרנטיבה המשתלמת יותר עבורכם.

הלוואה על חשבון קרן השתלמות

אפשרות אחרת להגדלת ההון העצמי, הוא שימוש בהלוואה הניתנת על בסיס קרן השתלמות. ככל שיש לכם קרן השתלמות, ניתן לקבל הלוואה בתנאים מצוינים, המגובה בכספים המופקדים בקרן השתלמות. זו יכולה בהחלט להיות אפשרות נהדרת, ומומלץ לעבור על המספרים עם יועץ המשכנתא שלכם. הבעיה באפשרות הזאת? לא לכולם יש קרן השתלמות.

מה לא לעשות? לקחת הלוואה ממלווה מורשה אחר

יש תפיסה מוטעית אך יחסית רווחת, לפיה ניתן להגדיל את ההון העצמי באמצעות הלוואה מגוף אחר. מדובר כמובן בטעות: ההלוואה הזו תהיה גלויה בדו"ח נתוני האשראי שלכם, והבנק יזהה כמובן שיש לחובתכם תשלומים נוספים.

מה שכן ניתן לעשות, הוא לבקש כסף מקרובי משפחה, גם אם בצורה של הלוואה. איתם כבר "תוכלו להסתדר" בהמשך. נכון שזו טובה גדולה, אבל המשמעות היא חיסכון אדיר בכספי המשכנתא, חיסכון שיעזור לכם מאוד. שווה לכם לנסות לבקש עזרה מקרובה משפחה בנושא.