אישור עקרוני למשכנתא הינו אישור מהבנק לכך שהלווים זכאים לקבלת משכנתא בתנאים המופיעים באישור, וזאת בכפוף לאימות הצהרותיהם של הלווים בדבר יכולותיהם הפיננסיות. גם לאחר קבלת האישור העקרוני, על הלווים להמציא לבנק המלווה מסמכים לצורך אימות הצהרותיהם, וכן מסמכים נוספים על מנת לחתום על הסכם משכנתא. האישור העקרוני מוגבל בזמן, כך שאם הלווים לא המציאו את כל המסמכים בתום התקופה (בדרך כלל 24—25 ימים מיום מתן האישור העקרוני), אזי האישור בטל.
ישראלים רבים משקיעים תקופה לא קצרה בחיפוש אחר דירת מגורים לטעמם. לאחר שהם מוצאים דירה כזאת, לא פעם קורה שהם חותמים על חוזה לרכישת הנכס, ולאחר החתימה, הולכים לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. חלק קטן מהם יקבל באותו רגע בשורת איוב, לפיה הבנק מסרב לתת להם משכנתא; במצב כזה, הם יצטרכו להפר את הסכם הרכישה לנכס, הפרה שלרוב כרוכה בתשלום פיצויים לפי הסכם הרכישה, ויכולה להגיע גם למאות אלפי שקלים.
התרחיש המתואר לעיל אמנם אינו שכיח, אך בהחלט היו דברים מעולם. רוכשי נכסים שקודם חותמים על רכישת הנכס, ורק אז מנסים לקבל אישור עקרוני משכנתא, עשויים לחוות מפח נפש של ממש במקרה של סירוב. זו רק אחת הסיבות בגינה אין לזלזל בתהליך הזה של קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
אז מהו בעצם אישור עקרוני למשכנתא? הנה כמה דברים שחשוב לדעת.
מהו אישור עקרוני למשכנתא
נתחיל בלומר את המובן מאליו: לא כל אדם זכאי לקבל כל סכום שהוא רוצה לצורך הלוואת משכנתא. בכל פעם שלקוח מגיש בקשה למשכנתא, הבנק אומד את הלקוח, ומנסה להעריך מה הסיכוי לך שהלקוח לא יצליח לעמוד בתשלומי ההלוואה. צריך לזכור שלכל משכנתא יש גבולות גזרה מסוימים, כך שאורך ההלוואה לא יהיה יותר משלושים שנה, וכן שאף אחד מהלווים לא יחצה את הקו של גיל שמונים תוך כדי. לכן, כדי לקבל אישור למשכנתא, הלקוח צריך להראות שיש לו מספיק הכנסות בחודש, כך שיחס ההחזר של ההלוואה (היחס בין גובה תשלום המשכנתא לגובה ההכנסה החודשית), יאפשר לו לעמוד לפחות בתנאים האלה.
אם כן, המשמעות של אישור עקרוני היא שאתם יכולים להתקדם עם הסכם לרכישת נכס, שהרי אתם יודעים שתוכלו לקבל משכנתא. אולם עצם העובדה שקיבלתם אישור עקרוני, לא אומרת שתקבלו בדיוק את תנאי המשכנתא הכתובים באישור, וזאת מכמה סיבות. ראשית, האישור העקרוני ניתן על סמך ההצהרות שלכם; אחרי קבלת האישור, הבנק מוודא ביסודיות שההצהרות הללו אכן נכונות.
שנית, אישור עקרוני למשכנתא מקבע מרווחי ריבית. למשל, מסלול שקובע שהריבית תהיה ריבית פריים פלוס 0.5, או משהו כזה. אולם יתכן ובזמן שעובר בין האישור העקרוני ועד החתימה על המשכנתא, תעלה ריבית הפריים על ידי בנק ישראל. במקרה כזה, המרווח נשמר, אולם ריבית הבסיס עולה, ואין לכם מה לעשות בנדון. שלישית, מדובר עדיין בהצעה של הבנק, הצעה שאתם יכולים לשפר את תנאיה באמצעות מו"מ; אישור עקרוני למשכנתא הוא כמו חוזה שהבנק מציע לכם, ובו מופיעים תנאים המחייבים את הבנק בלבד (למשך 24 ימים), אך לא מחייבים אתכם. מה שרוב הלקוחות עושים, הוא לקבל כמה אישורים עקרוניים מכמה בנקים, ואז להשוות הצעות כדי לנסות להוריד במחיר ההלוואה ולשפר את התנאים.
איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?
על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא, יש להצטייד במספר מסמכים:
- בקשה למשכנתא הכוללת פרופיל לקוח- בבקשה יפרט הלווה כל מיני פרטים הנוגעים למצבו הכלכלי, למשל מקצוע, כמה שנים הוא עובד במקצוע או בעסק, גובה ההכנסות החודשי שלו וכדומה. כמו כן, אתם צריכים לפרט אם יש לכם הלוואות קודמות או פרטים רלוונטיים נוספים שיכולים להשפיע על ההלוואה.
- צילום תעודת זהות.
- הסכמה להוצאת פרופיל נתוני אשראי: על מנת לקבל משכנתא, הלווה יבקש לראות את פרופיל האשראי שלכם: האם יש לכם כבר הלוואות קודמות, האם פעם לא שילמתם הלוואה בזמן, האם יש לכם תיק בהוצאה לפועל וכדומה.
- דפי בנק: תנועות עו"ש מהבנק לשלושת החודשים האחרונים לפחות.
- אישורי הכנסות: לשכירים שלושה תלושי משכורת אחרונים, לעצמאים אישור רו"ח להכנסות השנה הנוכחית, ושומת מס שנתיים אחורה.
- אם יש לכם נכס, עליכם לצרף את פרטי הנכס. אם לעומת זאת אתם רוצים לקבל אישור עקרוני מבלי שהחלטתם על נכס (ואתם רוצים בעצם לדעת מה בדיוק התקציב שלכם), עליכם לכתוב בקווים כלליים איזה נכס אתם מחפשים לצורך קבלת האישור.
בנק ישראל מחייב את הבנקים לתת תשובה לאישור עקרוני תוך חמישה ימי עסקים לכל היותר. עם זאת, לרוב הבנק צריך פחות מכך, ולעתים האישור יכול להינתן אפילו תוך כמה שעות.
חשוב לדעת שהוצאת אישור עקרוני אינה כרוכה בתשלום על ידי הבנק (אחת הפעולות המעטות בבנקים בישראל שאינה כרוכה בתשלום). עוד חשוב לדעת, שאם ימצא הבנק סתירה בין המסמכים שהגשתם לצורך קבלת אישור עקרוני, לבין הבקשה למשכנתא, הבנק לא מחויב עוד לתנאים המופיעים באישור העקרוני.
מה לאחר קבלת אישור עקרוני?
לאחר קבלת אישור עקרוני, נצטרך קודם כל להחליט מי מבין הבנקים נותן לנו את ההצעה הטובה ביותר, כדי שנחליט להתקדם איתה. לאחר מכן, כדי לקבל משכנתא, נצטרך לספק מסמכים נוספים, למשל בנוגע לנכס עצמו: הערכת שמאי לנכס, ביטוח משכנתא לנכס, הסכם רכישת נכס וכדומה.
