משכנתא חוץ בנקאית: למי היא מתאימה, מה התנאים ומה ההבדל מהבנק

בקצרה: משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה כנגד נכס מגוף מימון מפוקח שאינו בנק (חברות ביטוח, קרנות וגופי אשראי). היא יקרה יותר מהבנק, אבל מאשרת מה שהבנק לא: דירוג אשראי שלילי, יחס החזר גבוה, ומימון עד 85% משווי הנכס. מתאימה למי שסורב בבנק ויש לו נכס.

מה זה משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואת משכנתא ממלווה שאינו בנק: חברות ביטוח, קרנות הון, חברות כרטיסי אשראי, פלטפורמות הלוואות עמיתים וחברות אשראי פרטיות מפוקחות. הרוב המכריע של המשכנתאות בישראל נלקחות מהבנקים, כי הבנק נתפס בטוח וכי ההלוואות שלו זולות יותר. מי שמגיע לשוק החוץ בנקאי מגיע אליו כמעט תמיד כי הבנק סירב, או צפוי לסרב. חשוב להבחין: לרוב לא מדובר במשכנתא לרכישת דירה, אלא במשכנתא כנגד נכס קיים: הלווה משעבד דירה בבעלותו ומקבל הלוואה, לכל מטרה או לאיחוד הלוואות.

משכנתא חוץ בנקאית למסורבים: מתי לוקחים אותה?

הלווה הקלאסי של משכנתא חוץ בנקאית סורב בבנק, או יודע שיסורב. למה הבנק מסרב גם למי שיש לו נכס? בגלל הפיקוח על הבנקים, שלא מאפשר להם להלוות ללווים עם פרופיל מסוים:

• דירוג אשראי נמוך. מאז חוק נתוני אשראי (2019) לכל אדם יש פרופיל אשראי. פיגור בהלוואה, החזרת צ'קים או הסדר שלא כובד נרשמים, והבנק עוצר.
• יחס החזר גבוה. כשההחזרים הקיימים כבר גבוהים ביחס להכנסה, הבנק לא מאשר עוד הלוואה, גם אם האיחוד היה מוריד את ההחזר.
• מגבלת מימון. הבנק מוגבל לכ-50% משווי הנכס בהלוואה שאינה לרכישה (כולל המשכנתא הקיימת). מי שצריך יותר, לא יקבל בבנק.
• תיקים בהוצאה לפועל או חדלות פירעון בעבר.

במצבים האלה משכנתא חוץ בנקאית היא לרוב הדרך היחידה לקבל סכום גדול, ולעיתים קרובות היא גם הדרך לצאת מהבור: איחוד כל ההלוואות היקרות להחזר אחד נמוך יותר, ואחרי שנתיים-שלוש של תשלום סדיר, חזרה לבנק בתנאים רגילים.

התנאים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית

הקריטריונים דומים לבנק, אבל גמישים יותר. שני תנאים מרכזיים:

1. נכס בבעלות (רשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל). אפשר גם כשיש משכנתא על הנכס: המשכנתא החוץ בנקאית פורעת את המשכנתא בבנק, או נרשמת כמשכנתא בדרגה שנייה, עד מימון כולל של 85% משווי הנכס.
2. תוכנית פירעון סבירה. הגוף המממן דורש נכס כבטוחה, אבל לא רוצה לממש אותו. צריך להראות הכנסה או מקור שמאפשר לעמוד בהחזר החדש.

משכנתא בבנק מול משכנתא חוץ בנקאית

	משכנתא בבנק	משכנתא חוץ בנקאית
ריבית	נמוכה יחסית	גבוהה יותר (הלווים נחשבים מסוכנים יותר)
פרופיל הלווים	נתוני אשראי תקינים, יחס החזר תקין	גם דירוג אשראי שלילי, תיקים בהוצאה לפועל, יחס החזר גבוה
אחוז מימון על נכס קיים	עד כ-50% (כולל יתרת משכנתא)	עד 85%
פריסה	מוגבלת לפי גיל ומסלול	גמישה יותר
פירעון מוקדם	עמלות לפי מסלול	לרוב זול יותר לצאת
רגולטור	הפיקוח על הבנקים (בנק ישראל)	רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון

הריבית גבוהה יותר כי הסיכון גבוה יותר. מצד שני, רגולטור אחר מאפשר פריסה ארוכה יותר, אחוז מימון גבוה יותר ויציאה זולה יותר. ולמי שמחליף הלוואות צרכניות ב-10%-13% במשכנתא חוץ בנקאית, ההחזר החודשי יורד גם כשהריבית גבוהה מהבנק.

האם צריך יועץ משכנתאות להלוואה חוץ בנקאית?

בבנק "יועץ המשכנתאות" הוא איש המכירות של הבנק. בשוק החוץ בנקאי החשיבות של יועץ מטעמכם גדולה עוד יותר: הרבה גופים חוץ בנקאיים לא עובדים מול לווים פרטיים בכלל, אלא רק דרך יועצים. בלי יועץ פשוט לא מגיעים להצעות. היועץ גם משווה בין הגופים, מנהל את המשא ומתן על הריבית, ובודק אם בכלל צריך חוץ בנקאי, או שיש בנק עם מדיניות אחרת שיאשר. פירוט על השירות בייעוץ משכנתאות של לימון.

שאלות נפוצות

מי נותן משכנתא חוץ בנקאית בישראל?

חברות ביטוח, קרנות וחברות אשראי מפוקחות על ידי רשות שוק ההון. חלקן עובדות רק דרך יועצים. בבדיקה מגישים לכמה גופים במקביל ומשווים.

כמה יקרה משכנתא חוץ בנקאית לעומת הבנק?

תלוי בתיק: בדירוג האשראי, באחוז המימון ובפריסה. ההפרש מהבנק יכול להיות כמה אחוזים. המספר המדויק מתקבל בבדיקה, על הנייר, לצד החיסכון מסגירת ההלוואות היקרות.

אפשר לחזור לבנק אחרי משכנתא חוץ בנקאית?

כן, וזו בדרך כלל התוכנית: אחרי תקופה של תשלום סדיר, כשדירוג האשראי משתקם, ממחזרים את המשכנתא החוץ בנקאית לבנק בריבית נמוכה יותר.

מה ההבדל בין הלוואה חוץ בנקאית למשכנתא חוץ בנקאית?

הלוואה חוץ בנקאית ניתנת בלי בטוחה, בסכומים קטנים ובריבית גבוהה. משכנתא חוץ בנקאית ניתנת כנגד נכס, בסכומים גדולים, בפריסה ארוכה ובריבית נמוכה בהרבה מהלוואה ללא בטוחה.

סורבתי בבנק. מה עושים?

קודם מבררים למה: דירוג, יחס החזר או מגבלת מימון. לכל סיבה יש פתרון אחר, ולא תמיד הוא חוץ בנקאי. פירוט בעמוד משכנתא למסורבים.

סורבתם בבנק ויש לכם נכס?

בלימון משכנתאות מתמחים בתיקים שהבנק החזיר. נבדוק אם יש בנק שיאשר, ואם לא, נגיש לגופים החוץ בנקאיים המתאימים ונשווה. בדיקה ללא עלות, ללא דמי פתיחת תיק, תשלום על בסיס הצלחה. התקשרו *8405 או השאירו פרטים.