משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואת משכנתא הנלקחת ממלווה חוץ בנקאי, כגון גופי מימון, חברות ביטוח וכדומה. לרוב אלו משכנתאות יקרות יותר בריבית המשכנתא, אותן נוטלים בעיקר מסורבי משכנתא.
בערך 99% מהלוואות המשכנתא בישראל נעשות דרך המערכת הבנקאית. היתר, נלקחות ממלווים שאינם בנקים מורשים, אלא מה שמכונה מלווים חוץ-בנקאיים. מלווים אלו יכולים להיות חברות ביטוח, קרנות הון למיניהן, חברות כרטיסי אשראי, חברות להלוואות עמיתים (מכונה גם הלוואות חברתיות) וכן גם חברות פרטיות מפוקחות המוכרות הלוואות.
האפשרות לקחת משכנתא חוץ בנקאית פתוחה בפני כולם, אולם עדיין כאמור, הרוב המכריע בוחר לקחת משכנתא דרך המערכת הבנקאית. מדוע? ראשית, משום שבאופן מסורתי, המערכת הבנקאית בישראל נתפסת אמינה ובטוחה. ושנית, וזה העיקר, הלוואות הבנקים זולות באופן משמעותי מהלוואות חוץ בנקאיות. למעשה, פחות או יותר כל לווי המשכנתא במערכת החוץ בנקאית, נדחקו להלוואות אלו משום שהם סורבו למשכנתא בבנק, ופשוט לא הייתה להם ברירה אחרת.
מתי לוקחים משכנתא חוץ בנקאית?
הלווה הקלאסי של משכנתא חוץ בנקאית, הינו לווה שסורב או שצפוי להיות מסורב למשכנתא בבנק. מדוע לווים מסורבים בבנקים? לא מעט משום שהרגולציה ההדוקה של המפקח על הבנקים, אינה מאפשרת לבנקים לתת הלוואות ללווים עם פרופיל מסוים, וזאת גם במצבים שלאותם לווים יש בטוחה בדמות נכס על שמם.
למשל, הפיקוח אינו מאפשר לתת הלוואות ללווים עם דירוג אשראי נמוך: ב-2019 נכנס לחיינו חוק נתוני אשראי, לפיו לווים מפוקחים חייבים בדיווח על כל עסקאות האשראי במשק, מה שמאפשר ליצור פרופיל אשראי לכל אדם שלקח הלוואה, פתח חשבון בנק, או החזיק כרטיס אשראי בישראל.
כאשר אדם לא שילם הלוואה בזמן או מאן להסדיר תשלום כזה או אחר בזמן, מצטברים לחובתו נתונים שליליים במערכת נתוני האשראי, וכך הוא הופך ללווה עם פרופיל אשראי לא מיטבי, מה שימנע ממנו קבלת הלוואות בסכום מסוים במערכת הבנקאית. כמו כן, לווים אשר קרובים לניצול תקרת האשראי שלהם, לווים שיש להם הכנסה חודשית נמוכה וכדומה, יסורבו למשכנתא במערכת הבנקאית, בין היתר הודות לפיקוח על הבנקים.
כאשר אדם זקוק להלוואה בסכום כסף גדול, הפתרון המיטבי עבורו בדרך כלל היא משכנתא חוץ בנקאית, שהיא אינה משכנתא לרכישת נכס, אלא משכנתא שבה הלווה ממשכן נכס קיים בתמורה למתן הלוואה.
התנאים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית
על מנת לקבל משכנתא בבנק, יש לעמוד בקריטריונים של נתוני אשראי תקינים, יחס החזר תקין, אחוז מימון מסוים על הנכס וכדומה. התנאים במשכנתא חוץ בנקאית הם דומים, אך הקריטריונים קצת יותר גמישים. כדי לקבל משכנתא חוץ בנקאית, עליכם לעמוד בשני תנאים חשובים:
- יש לכם נכס בבעלות מלאה (רשום בטאבו): יש לציין כי אפשר לקבל משכנתא חוץ בנקאית כאשר יש משכנתא על הנכס, ואז המשכנתא החוץ בנקאית תאפשר לפרוע את המשכנתא בבנק, ולקחת משכנתא חוץ בנקאית חדשה (אולם אחוז המימון המרבי על הנכס צריך להיות 85% לכל היותר).
- הצגת תוכנית פירעון סבירה למלווה: מלווים אמנם דורשים נכס מקרקעין כבטוחה, אבל הם ממש לא רוצים להשתמש בבטוחה הזאת. יש להציג למלווה כיצד אתם מסוגלים לפרוע את החוב.
משכנתא בבנק מול משכנתא חוץ בנקאית
במשכנתא חוץ בנקאית הריבית גבוהה יותר מן הריבית אותה גובים בבנקים; המצב הזה נובע מכך שהלווים במערכת החוץ בנקאית, הם לווים הנחשבים "מסוכנים יותר", קרי הסיכוי שלא יפרעו את ההלוואה כמו שצריך הוא גבוה יותר. משום כך, ההלוואות מתומחרות במחיר גבוה יותר.
לעומת זאת, העובדה שיש רגולטור שונה על השוק החוץ בנקאית (הממונה על רשות שוק ההון והביטוח, במקום המפקח על הבנקים מטעם בנק ישראל), מאפשרת למלווים החוץ בנקאיים הקלות מסוימות בתנאי המשכנתא החוץ בנקאית. למשל, ניתן לפרוס את המשכנתא לתקופות ארוכות יותר, ניתן לקבל אחוז מימון גבוה יותר על הנכס, ואף ניתן לבצע פירעון מוקדם בעלות נמוכה יותר.
להלן טבלה המשווה בין משכנתא בבנק לבין משכנתא ממלווה חוץ בנקאי.
משכנתא בבנק | משכנתא חוץ בנקאית | |
ריביות | נמוכות יחסית | גבוהות יחסית |
פרופיל הלווים | לווים בעלי נתוני אשראי תקינים | לווים עם דירוג אשראי שלילי, לווים עם תיקים בהוצאה לפועל או בחדלות פירעון |
פריסה | מוגבלת | נרחבת |
אחוז המימון על הנכס | עד 75% מערך הנכס | עד ל-90% מערך הנכס |
האם צריך יועץ משכנתא להלוואה חוץ בנקאית?
כאשר אנו ניגשים לקבל משכנתא בבנק, צריך תמיד לזכור ש"יועץ המשכנתא" של הבנק, אינו אלא איש מכירות מטעמו של הבנק, ומטרתו למכור לנו את המשכנתא הכי יקרה שהוא רק יכול. משום כך, בבואנו לקחת הלוואת משכנתא מהבנק, צריך תמיד להיות מלווים ביועץ משכנתא מטעמנו, שישמור על האינטרסים שלנו בצמצום העלויות של ההלוואה.
כך גם בהלוואת משכנתא חוץ בנקאית, עלינו תמיד להיעזר בייעוץ משכנתא מטעמנו. אולם בהלוואה חוץ בנקאית, החשיבות של יועץ משכנתא אפילו גדולה יותר, משום שמלווים חוץ בנקאיים רבים בכלל לא מתנהלים מול לווים פרטיים, אלא רק מול יועצים. כלומר, אם לא תפנו דרך יועץ, לא תוכלו לקבל את מירב ההצעות המתאימות לכם ממלווים חוץ בנקאיים.
