ייעוץ משכנתא הינו שירות שנע על פני טווח מחירים נרחב במיוחד, ונקבע בין היתר לפי סוג היועץ, ובעיקר לאור מורכבותו של תיק המשכנתא.
מן המפורסמות היא שהעלות של רכישת דירה, אינה מסתכמת במחיר הדירה בלבד. לעלות הזו נלוות עמלות והוצאות שונות, כגון מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין, דמי תיווך, עלות הובלה, התאמות רהיטים וכדומה. אולם ההוצאה הכי גדולה שנלווית למעבר דירה בדרך כלל, היא עלות המשכנתא, כלומר העלות הנוספת על ההון אותו תגייסו לצורך רכישת הנכס.
אולם העלות הריאלית של המשכנתא אינה מסתיימת בריביות והצמדות על הקרן, וישנן עלויות רבות הנלוות להלוואה: ביטוח משכנתא, עלות רישום בטאבו, עלות שמאי, עמלת פתיחת תיק וכן יועץ משכנתא. נוכח העלויות הרבות הנלוות ממילא לעסקה, יתכן וחלק מכם חושבים אולי שאפשר לוותר על שירותיו של יועץ משכנתא, ופשוט לקחת את "יועץ המשכנתא" החינמי שניתן בבנק. עם זאת, כפי שתקראו בהמשך "החינם" הזה עולה ביוקר.
אז כמה עולה יועץ משכנתא ולמה זה ממש חשוב? הנה מה שחשוב לדעת על העלות של ייעוץ משכנתא.
כמה עולה יועץ משכנתא?
קודם כל, מה בעצם עושה יועץ משכנתא כדי להצדיק את העלות שלו? במקרה הקלאסי, יועץ משכנתא יושב אתכם בטרם תגישו בקשה למשכנתא, מנתח את מצבכם התזרימי ואת הנכסים הפיננסיים שלכם (ככל שישנם), את ההון העצמי שלכם וכדומה, ומגבש תמהיל משכנתא אופטימלי, המאזן בין עלויות המשכנתא לבין יכולת ההחזר הריאלית שלכם. לאחר שהיועץ מגבש תמהיל פחות-או-יותר, הוא מגיש בשמכם בקשה למשכנתא במספר בנקים שונים, ומנסה להשיג עבורכם את המשכנתא הזולה ביותר, על ידי ניהול משא ומתן בין המלווים השונים. כלומר, מדובר בעבודה מתמשכת, כאשר ברוב המקרים, היועץ מלווה אתכם עד קבלת הכסף מהמלווה, ועוזר לכם לנווט בבירוקרטיה גם לאחר קבלת אישור העקרוני למשכנתא.
בדרך כלל יועץ משכנתא מתמחר את עצמו בטווח הנע בין ששת אלפים שקלים לתיק, לשניים עשר אלף שקלים לתיק. עם זאת, ככל שמדובר בתיקים מורכבים יותר, המחירים מקבלים טווחים שונים לגמרי.
שירות טווח מחירים
יעוץ משכנתא "רגיל" 6,000–12,000 שקלים
תיק מורכב יחסית 8,000–20,000 שקלים
מחזור משכנתא 6,000–10,000 שקלים.
יועץ משכנתא למסורבים 15,000–80,000 שקלים.
מדוע יש הבדלים בין המחיר של יועץ אחד לאחר?
ראשית, כמו בכל נותני שירות למיניהם, יש הבדל באיכות היועץ. למשל, יש יועצים מנוסים יותר, כלומר יש להם יותר קשרים בבנקים, ויכולת להשיג עבורכם הנחות גדולות יותר במשכנתא. כמו כן, לפעמים ההבדל במחיר אינם מגלמים בהכרח את איכות היועץ, ופשוט מדובר ביועץ שהחליט לגבות יותר (או פחות) ממה שהמקצועיות והניסיון שלו "שווים באמת".
כמו כן, יש הבדל בין לקיחת ייעוץ משכנתא מיועץ פרטי, אל מול ייעוץ מחברה של יועצי משכנתא. לעתים ניתן לקבל מחברה של יועצי משכנתא הצעות מחיר טובות יותר על המשכנתא, היות ולחברות משכנתא יש כוח מיקוח חזק יותר מול המלווים (שהרי הם מייצגים מספר לקוחות גדול יותר, משמע הבנקים יותר מעוניינים לעשות איתם עסקים).
כמו כן, כפי שניתן לראות בטבלה לעיל, יש מקרים של תיקים מורכבים; תיקים מורכבים משמע עסקאות מורכבות יותר, כגון מחזור משכנתא, משכנתא על נכס קיים לצורך הלוואה לכל מטרה, משכנתא הפוכה וכדומה. מדובר לרוב באנשים הזקוקים לייעוץ פיננסי מדוקדק יותר, וכן מדובר בהתנהלות שונה מעט מול הבנק.
כמו כן, ישנם לקוחות המוגדרים מסורבי משכנתא. המשמעות היא שהבנקים אינם מאשרים להם משכנתא, אולם הם בכל זאת זקוקים להלוואה, וברוב המקרים, באופן נואש, שהרי הם נקלעו לבעיה תזרימית. במצב כזה, יועץ משכנתא נדרש למצוא פתרונות יצירתיים לבעיה התזרימית של הלקוח, ולמצוא דרכים יצירתיות למנף את נכסיו של הלקוח, כך שלא יסורב למשכנתא. כמו כן, לרוב משכנתאות אלו נלקחות ממלווה חוץ בנקאי, מה שהופך את ההתנהלות למסובכת יותר עבור מרבית היועצים (וממילא יקרה יותר עבור הלקוחות).
יועץ משכנתא דרך הבנק
רבים הם אלו שחושבים שניתן להסתפק בייעוץ המשכנתא דרך הבנק, "שעוזר" לנו להרכיב את תמהיל המשכנתא שלנו בבנק. אולם להסתמך על יועץ משכנתא בבנק, זה כמו לשאול איש מכירות אם הוא ממליץ על השירות שהוא עצמו מוכר. האינטרס של יועץ המשכנתא של הבנק, הוא האינטרס של הבנק, לא שלכם, וזאת למרות החיוכים וסבר הפנים הנעים.
לבנק יש אינטרס לייקר את המשכנתא שלכם, בדרכים שלא תמיד תוכלו להבין כאשר אין איש מקצוע לצידכם. למשל, וזו רק דוגמה קטנה, בנקים מאוד "אוהבים" לפרוס לכם את המשכנתא לכמה שיותר שנים, מה שעשוי לגרום לכם לחשוב שהם הולכים לקראתכם. עם זאת, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר ונמשכת יותר שנים, כך הבנקים מרוויחים יותר ריבית (שהרי זו משולמת בחישוב שנתי). זו כאמור רק דוגמה, ויש עוד המון מורכבויות קטנות, שלא תוכלו להבחין בהן, אם לא תהיו מנוסים מספיק. כל הבדל קטן בריבית או בתמהיל, יכול להגיע בפועל לעשרות ומאות אלפי שקלים (ואף יותר מכך) בחישוב המשכנתא הכולל. כמו כן, ממילא ליועצי משכנתא יש יותר כוח מיקוח מהלקוח הקטן, מה שעוזר להפחית את מחיר העסקה.
לסיכום, העלות של יועץ משכנתא אינה זולה, ומוסיפה לייקר את המשכנתא היקרה ממילא. עם זאת, המשמעות של חיסכון בעלויות המשכנתא עשוי להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים בעלות המשכנתא הכוללת, ולכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתא בעת לקיחת משכנתא.
