משכנתא הפוכה עשויה להוות אפיק מימוני מתאים במצבים מסוימים, אולם מדובר בהלוואה יקרה יחסית, הפוגעת לא מעט בזכויות היורשים של הלווה.
משכנתא הפוכה הפכה למוצר מימוני נפוץ יחסית בשנים האחרונות, כאשר בנקים ומלווים נוספים משווקים מוצר זה לא מעט בתקשורת וברשת. על פניו, יש למשכנתא הפוכה מסר שיווקי קליט: קחו הלוואה על הבית שלכם, ולא משנה מה יקרה, תוכלו להישאר לגור בו עד סוף ימיכם, כאשר ההלוואה תשולם על ידי יורשי העיזבון לאחר מותכם. עם זאת, מעבר לפיץ' השיווקי המפתה, יש כמה צדדים אחרים של משכנתה הפוכה, אותם פחות מבליטים בפרסומות. הנה כמה דברים שחשוב לקחת בחשבון, לפני שתיקחו הלוואת משכנתא הפוכה.
כיצד באמת עובדת משכנתא הפוכה?
כאשר אתם ניגשים לקחת משכנתא "רגילה", אתם ניגשים לבנק, ומקבלים הלוואה לרכישת נכס. במשכנתא הפוכה לעומת זאת, אתם כבר הבעלים של נכס, אך אתם זקוקים להלוואה לכל מטרה. הלוואה בסכומים גבוהים תמיד תהיה הלוואת משכנתא המגובה בנכס, ולכן הלוואה זו מכונה "משכנתא הפוכה". עם זאת, משכנתא הפוכה שונה מהלוואת משכנתא על נכס קיים, היות והיא ניתנת רק בתנאים מסוימים:
- הלווה הינו מעל גיל 60.
- בעלים מלא של הנכס.
- עד כ-50% משווי הנכס לכל היותר.
- הסכמת היורשים למהלך.
קודם כל, צריך לשים לב לתנאי לפיו הלווה צריך להיות מעל גיל 60: בניגוד להלוואת משכנתא, בה המלווה בודק את יכולת ההחזר של הלווה, במשכנתא הפוכה, הלווה בכלל לא מצופה להחזיר את ההלוואה (הלוואת בלון, ראו בהמשך), שהרי מדובר לרוב בלווים בגיל הפנסיה, ובמרבית המקרים, מדובר באנשים שאינם עובדים (ובדיוק בשל כך, הם נקלעו לבעיה כלכלית). למעשה, ככל שהלווה מבוגר יותר, כך הבנק ייטה לאשר אחוז מימון גבוה יותר על הנכס; מדוע? משום שכך מתקצר אורך חיי ההלוואה (כלומר, התקופה שבה הלווה, ובכן, חי), והמלווה יכול לקבל את החזר ההלוואה מהר יותר. לעומת זאת, אם הלווה מאריך ימים, עדיין המלווה מרוויח מכך, לאור הריביות הגבוהות על הנכס (ניגע בכך עוד בהמשך).
נקודה מעניינת נוספת נוגעת לצורך בהסכמת היורשים למהלך: על פניו, ליורשים אין בכלל זכויות בנכס. למה בכלל שואלים אותם? ובכן, כאן יש "רמז עבה" על הבעייתיות של הלוואת משכנתא הפוכה: כאשר הלווה הולך לעולמו והבנק מבקש לפרוע את החוב, מבינים הלווים את המשמעות של הלוואת משכנתא הפוכה, שלמעשה "מרוקנת" את הבית כמעט מכל ערכו (תלוי בהלוואה). במצבים אלה, יש יורשים שמנסים לטעון שהלווה לא היה צלול בעת לקיחת ההלוואה או טענה דומה אחרת, ומנסים להקשות משפטית על המלווה. בדיוק בשל כך, דואגים כיום מלווים להחתים את היורשים מבעוד מועד על כך שהם אינם מתנגדים למהלך.
החסרונות של משכנתה הפוכה
כעת נדון בחסרונות הבולטים של עסקת משכנתא הפוכה.
- ריביות: משכנתא הפוכה היא (בדרך כלל) הלוואת בלון, כלומר לא מחזירים את קרן ההלוואה בתשלומים, אלא משלמים את כל הסכום בבת אחת, כאמור אחרי מותו של הלווה, או במצב שהלווה רוצה למכור את הנכס. אפשר לפרוע את ההלוואה בצורה של בלון חלקי (כלומר, לשלם רק את הריביות, ואת הקרן עצמה לפרוע לאחר מות הלווה), או בחלופה של בלון מלא, כלומר גם הקרן וגם הריבית ישולמו לאחר מות הלווה. בפועל, כאשר לוקחים הלוואת בלון, משלמים ריבית דריבית (כלומר, ההלוואה כל הזמן גדלה במקום להצטמצם, והחוב הופך גדול יותר). מעבר לכך, הריביות על משכנתה הפוכה גבוהות יותר מהריביות על משכנתא קלאסית.
- עלויות נלוות: בנקים מתמחרים משכנתא הפוכה בצורה יקרה, עם עמלות יקרות לכל פעולה, ואפילו דמי ניהול (!) על ההלוואה. העלויות האלה מצטברות למחיר ההלוואה הגבוה ממילא.
- סכום ההלוואה: המלווים מגבילים את היקף המימון לעד 50% ממחיר הנכס לכל היותר, פחות ממה שניתן לקבל על משכנתא רגילה של דירה ראשונה. מעבר לכך, אחוז המימון מושפע מגיל הלווה: ככל שהלווה צעיר יותר, כך הוא יוכל לקבל פחות אחוזי מימון על הנכס.
- אובדן שליטה בנכס: ברגע שלקחתם משכנתא הפוכה, אתם למעשה כבולים לנכס שלכם. זה נכון שגם אם לקחתם משכנתא רגילה, לא ניתן למכור את הנכס מבלי לסגור את ההלוואה קודם, אולם במשכנתא רגילה, לרוב מדובר בלווים בגיל העבודה, שיש להם אופק הכנסתי ואפשרות לסגור את ההלוואה, לקחת הלוואה חדשה, ולעשות מהלכים כלכליים. במשכנתא הפוכה לעומת זאת, ככל שמדובר בלווים "קלאסיים" שאינם עובדים וזקוקים לסכום כסף גדול, המשמעות היא שהם יהיו תקועים בנכס עד סוף ימיהם.
חשוב להבהיר: משכנתא הפוכה היא הלוואה מסוג Non Recourse. כלומר לא משנה כמה חובות ההלוואה הזאת תצבור, עדיין לא ניתן יהיה לקחת מהלווה (או העיזבון) שום סכום מעבר לשווי הבית עצמו. כלומר, לצורך העניין, גם אם הלווה חייב כסף לאחר העסקה, עדיין היורשים לא יירשו את החוב הזה (אלא פשוט לא יירשו את נכס המקרקעין). אולם ככל שהלווה לוקח בחשבון שהוא רוצה להשאיר ירושה לילדים שלו לאחר לכתו לעולם הבא, חשוב לדעת שמשכנתא הפוכה היא אופציה יקרה מאוד, שתשאיר את היורשים עם הרבה פחות ירושה ביחס לסכום קרן ההלוואה.
מה אפשר לעשות במקום משכנתה הפוכה?
אלטרנטיבה אחת שקמה למשכנתא הפוכה היא האופציה של ירושה עצמית. מדובר במצב שבו בעלי נכסים מוכרים את הבית בבעלותם, אך ממשיכים להתגורר בנכס בשכירות מתמשכת לכל ימי חייהם.
אלטרנטיבה נוספת היא על פניו ברורה מאליו: ככל שאתם בעלים של נכס, תמיד קיימת האפשרות למכור את הנכס, ולקנות במקומו נכס קטן יותר. נכון, שינויים הם קשים, במיוחד בגיל השלישי, אולם החיסכון האפשרי (ביחס למשכנתא הפוכה) הוא רב.
