תהליך לקיחת משכנתא – שלב אחר שלב

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. מדובר בתהליך שדורש תכנון, הבנה של כל השלבים ומודעות לפרטים החשובים. במאמר זה נסקור את התהליך של לקיחת משכנתא, שלב אחר שלב, כדי שתדעו למה לצפות וכיצד להתכונן.

שלב 1: הערכת הצרכים והיכולות הפיננסיות

לפני שפונים לבנק, חשוב להבין את המצב הכלכלי שלכם:

• כמה הון עצמי יש ברשותכם?
• מהי ההכנסה החודשית הפנויה שלכם?
• מה סכום ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו?

הכנת התקציב תעזור לכם לקבוע את מסגרת המשכנתא המתאימה.

שלב 2: אישור עקרוני מהבנק

לפני שתחתמו על חוזה רכישה, פנו לבנק או ליועץ משכנתאות כדי לקבל אישור עקרוני. האישור מבוסס על:

• מצב ההכנסות שלכם.
• סטטוס התעסוקה.
• היסטוריית אשראי.

אישור עקרוני נותן אינדיקציה לסכום המשכנתא שתוכלו לקבל. שתוודאו לפני חתימת החוזה שאכן יש לכם יכולת להיכנס לעסקה ולהשלים את הרכישה באמצעות כספי משכנתא. 

שלב 3: בחירת הנכס

לאחר קבלת האישור העקרוני, זה הזמן למצוא את הנכס שמתאים לצרכים ולתקציב שלכם. שימו לב:

• בדקו את מצב הנכס הפיזי והמשפטי.
• ודאו שאין שעבודים או בעיות רישום בטאבו.
• במידת הצורך, התייעצו עם עורך דין מקרקעין.
  
  

שלב 4: דוח שמאות

בשלב זה הבנק ידרוש דוח שמאות להערכת שווי הנכס. השמאות קובעת את ערך הנכס ומספקת לבנק ביטחון לשעבוד הנכס כבטוחה להלוואה. שימו לב שהבנק יחשב את אחוזי המימון שתקבלו לפי שווי החוזה או שווי השמאי, הנמוך מביניהם. 

שלב 5: חתימה על חוזה רכישה

לאחר שמצאתם את הנכס שהכי מתאים עבורכם, ווידאתם שהוא תקין פיזית ומשפטית, זה הזמן לחתום על חוזה רכישה מול המוכר. 

שלב 6: בחירת מסלולי משכנתא

השלב הקריטי הוא בחירת המסלולים ושילוב המסלולים המתאימים ביותר לכם מתוך מגוון האפשרויות, זהו שלב בניית תמהיל המשכנתא. המסלולים השונים כוללים:

• ריבית קבועה או משתנה.
• צמוד מדד או לא צמוד.

תמהיל משכנתא טוב ובריא חייב להיבנות בתכנון מעמיק, תוך התאמה לנתונים הפיננסיים שלכם ולמטרות העתידיות שלכם. תמהיל משכנתא שמותאם לכם אישית ברוב המוחלט של המקרים מתעלה על חשיבות הריביות שקיבלתם בכל מסלול, והוא הגורם המרכזי שלכם לחיסכון בטווח הרחוק. 

שלב 6: מיקוח מול הבנקים

בשלב זה, לאחר שיש לנו כבר את תמהיל המשכנתא הסופי שבחרנו, מגיע שלב המיקוח על הריביות בכל מסלול שבחרנו בתמהיל. זהו שלב המשא ומתן. חשוב מאוד לא לחתום על ההצעה הראשונה שקיבלתם, כי סביר להניח שהיא לא הטובה ביותר שתוכלו להשיג. מומלץ לפנות לפחות ל2-3 בנקים כדי להגדיל את יכולת המשא ומתן שלנו. 

שלב 7: שלב הביטחונות

רגע לפנות שהבנק ייתן לנו את כספי המשכנתא בפועל, הוא רוצה להבטיח שאם חלילה יקרה לנו משהו או לא נעמוד בתשלומי ההלוואה, הוא יקבל את כספו באופן מלא. זהו השלב הבירוקרטי ביותר שלכם בתהליך ואם יש לכם עורך דין שמלווה אתכם בעסקה, הוא בהחלט יוכל לעזור לכם. בשלב זה נצטרך להציג לבנק את הפוליסות הביטוח שלנו (ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה), להירשם ברשם המשכונות, להכניס את הבנק לנכס טאבו בהערת אזהרה ועוד. 

שלב 8: חתימה על מסמכי המשכנתא

לאחר שהצגנו את כל הבטחונות לבנק, מגיע שלב החתימה על המסמכים הרשמיים מול הבנק. חשוב לקרוא את החוזה בעיון ולהבין את כל התנאים:

• גובה ההלוואה, הריבית וההחזר החודשי.
• קנסות פוטנציאליים על פירעון מוקדם.
• סעיפים מיוחדים בהתאם לתוכנית המשכנתא.

זהו שלב מרגש וגדול בחיים שלכם, אל תקלו בו ראש, ותשתדלו ליהנות ממנו ככל הניתן. 

שלב 9: העברת הכספים וביצוע העסקה

לאחר החתימה על המסמכים, הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר או ישירות לחשבון הנאמנות שייעדתם לעסקה. מכאן אתם מוכנים להיכנס לבית החדש שלכם.

שלב 10: מעקב וניהול המשכנתא

לקחתם משכנתא? מעולה! התהליך כנראה לא נגמר כאן. יש להמשיך לעקוב אחרי ההחזרים, לבדוק אפשרות למחזור משכנתא במידה ויש שינוי בריביות במשק או שהמצב הכלכלי שלכם השתנה לטובה/לרעה, ולוודא שהכל מתנהל על פי התכנון.

כיצד לימון ייעוץ משכנתאות יכולה לעזור?

בלימון ייעוץ משכנתאות אנחנו מלווים אתכם בכל שלב ושלב בתהליך. מהבנת הצרכים הראשוניים ועד לסיום העסקה, המומחים שלנו ידאגו לסחוט עבורכם את התנאים הטובים ביותר מהבנקים ולחסוך זמן וכסף.

תהליך לקיחת משכנתא עשוי להיראות מורכב, אך עם ליווי נכון ותכנון מוקפד, ניתן להפוך אותו לפשוט ויעיל. זקוקים לייעוץ מקצועי? אנחנו בלימון כאן בשבילכם, בכל שלב בדרך.