משכנתא מדרגה שניה

משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואת משכנתא הנלקחת כנגד נכס, אשר כבר משמש כמשכון עבור הלוואה קודמת. כלומר, במקרה שההלוואות לא יוחזרו, למלווה הראשון תהיה זכות ראשונים להיפרע מהנכס לצורך כיסוי חוב ההלוואה. רק אם החוב למלווה הראשון ישולם במלואו, יהיה זכאי המלווה השני בזמן להיפרע מהנכס הממושכן גם הוא.

לעתים ישנם מצבים בהם אנו זקוקים למימון בסכומים גבוהים עבור צורך כזה או אחר, אך אנו מתקשים לקבל אשראי שלא באמצעות מתן בטוחה להבטחת פירעון החוב. במצבים אלו, לווים לרוב פונים לקבלת הלוואת משכנתא לכל מטרה, כלומר משתמשים בנכס בבעלותם כבטוחה לצורך קבלת הלוואה, עבור כספים שישמשו למטרה שאינה רכישת נכס.

אולם מה עושים במצב שבו הנכס כבר משמש כבטוחה, ואנו עדיין מסורבים להלוואה בבנק שלא כנגד בטוחה? במצב כזה, ישנם לווים שבוחרים לקחת משכנתא מדרגה שנייה. המשמעות היא רישום משכון שני בזמן על הנכס בבעלותנו לטובת המלווה, אשר ישמש כבטוחה להלוואה. היות והמשכון הוא שני בזמן, המשמעות היא שבמקרה של חדלות פירעון או אי-תשלום ההלוואות מכל סיבה שהיא, המלווה הראשון בזמן יהיה זכאי להיפרע מהנכס לכיסוי החוב, ורק אם תישאר יתרה כלשהי מהנכס, היא תשמש לפירעון החוב למלווה השני.

משכנתא מדרגה שנייה הינה הלוואה מסוכנת יחסית עבור המלווה השני, שהרי היכולת שלו להשתמש בבטוחה במקרה של כשל בפירעון, תלויה בכך שתיוותר יתרה על הנכס לאחר הפירעון של המלווה הראשון. משום כך, הגופים שבדרך כלל מעניקים הלוואה מדרגה שנייה הם מלווים חוץ בנקאיים, שפועלים תחת מערכת רגולטורית אחרת, פחות שמרנית, ויכולים לתת הלוואות בסיכון גבוה יותר.

תנאים למשכנתא מדרגה שנייה

הסכנה במשכנתא מדרגה שנייה היא שבעצם מדובר בעוד הלוואה על הנכס, שלא רק מקטינה את יכולת ההחזר החודשית של הלווה, אלא גם מגדילה את הסיכוי של הלווה לאבד את הנכס, מבלי שיישארו לו כספים שיוריים לאחר חילוט ומכירה של הנכס.

משום כך, על מנת לקבל משכנתא מדרגה שנייה, התנאי הראשון לכך הוא הסכמת המלווה הראשון: אף על פי שלכאורה למלווה הראשון אין נגיעה לעניין, הלווה חייב לפנות למלווה הראשון ולבקש את הסכמתו לדבר. עם זאת, המלווה הראשון אינו רשאי להתנגד לרישום של משכנתא מדרגה שנייה, אלא אם ישנה סיבה מהותית לכך (ראו סעיף 7 ח' א' לחוק הבנקאות). כלומר כל עוד זה לא פוגע במלווה הראשון, אין למלווה הראשון אפשרות ממשית להתנגד לרישום של משכנתא מדרגה שנייה.

מלבד זאת, על מנת לקבל משכנתא מדרגה שנייה, יש לעמוד בתנאים של משכנתא רגילה: להוכיח יחס החזר ריאלי שמאפשר את החזר ההלוואה, לעשות ביטוח משכנתא וביטוח מבנה, לעמוד בקריטריונים שונים כלווה ועוד. ככל שמדובר במשכנתא מדרגה שנייה דרך הבנק, הלווה יצטרך להראות דירוג אשראי סביר, אולם כאשר מדברים על משכנתא מדרגה שנייה, המקרה השכיח הוא לווה בדירוג נמוך מאוד, שמקבל משכנתא דרך גוף חוץ בנקאי שמוכן לקחת את הסיכון.

משכנתא מדרגה שנייה לעסקים

משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה לכל מטרה. לפיכך, משכנתא מדרגה שנייה יכולה לשמש בעלי עסקים כדי להזרים כסף לעסק שלהם; כך הם יכולים למשל להגדיל את המימון לעסק, מבלי להגדיל את האובליגו העסקי שלהם, ומבלי למכור נכסים עסקיים.

חלופות למשכנתא מדרגה שנייה

לעתים יש יתרון מסוים במשכנתא מדרגה שנייה: כאשר לקחנו משכנתא (ראשונה) בתנאים טובים, ואנו לא רוצים למחזר אותה אלא לשמר את הריביות הקיימות (נניח והריביות במשק עלו מאז), ואנו בכל זאת זקוקים למימון (בדרך כלל, הלוואת בלון), משכנתא מדרגה שנייה עשויה להיות החלופה הריאלית והמשתלמת ביותר

עם זאת, במרבית המקרים משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה יקרה; ניתן לקחת אותה רק ממלווה חוץ בנקאי, והיא תתומחר בריביות גבוהות יותר. משום כך, לא פעם שווה לבדוק על חלופות אפשריות למשכנתא מדרגה שנייה, כגון מחזור משכנתא והגדלת אחוז המימון על הנכס. מכל מקום, כאשר עולה צורך מימוני משמעותי, ועולה השאלה של הלוואה מסוג משכנתא מדרגה שנייה, מוטב להיוועץ עם מומחים בנושא של מימון לפרטיים ולעסקים, ולראות מהו הפתרון הטוב ביותר והמתאים ביותר למצב.